Приветствую Вас Гость | RSS Понедельник
2020-09-28, 10:42 PM
Сообщество
Настоящих Землемеров
Форма входа

Главная Сообщество Регистрация Вход Поиск


Разделы дневника
Визитные карточки [14]
Заведите себе страницу - визитную карточку на Землемере! Опишите свою деятельность и услуги.
Новости и Статьи участников [44]
Публикуй свои новости и статьи. Добавляй интересности и общайся с народом
Увлечения и Хобби [0]
Найди коллег по интересам!
Всякая всячина [14]
Любые сообщения на интересные темы
Календарь
«  Февраль 2012  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
272829
Друзья сайта
Яндекс.Метрика
Наш опрос
Вы доверяете больше:
Всего ответов: 242
Статистика
Главная » 2012 » Февраль » 5 » Дачная амнистия: проблемы и перспективы
Дачная амнистия: проблемы и перспективы
2:32 PM
«Дачная амнистия»: проблемы и перспективы

(Примечание автора: данная статья была опубликована в журнале "Кадастр недвижимости" №4(9), 2007 г., некоторые ее положения потеряли актуальность. Статья приводится в авторской редакции.)

1. Первые итоги и последние планы, 02 октября 2007 г.

Пошел второй год с момента вступления в силу (1 сентября 2006 г.) Федерального закона № 93-ФЗ « О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», не очень точно, но образно называемого законом о «дачной амнистии».
Как этот закон работает, мнения полярно разделились.
В меньшинстве представители ведомств, отвечающих за регистрацию прав собственности, полагающие, что все идет нормально, хотя и есть отдельные недостатки (очереди, отказы, волокита и др.), но все поправимо (решим вопрос с помещениями, получим разрешение на увеличение штатов, уточним регламенты) – и порядок. Например, руководитель Федеральной Регистрационной Службы С. Васильев отмечает, что в августе 2007 г. в органы Росрегистрации для оформления недвижимости в упрощенном порядке обратились целых 67 тысяч человек, тогда как в октябре 2006 г. таковых было 26 тысяч.
Все было бы хорошо, если бы эти «впечатляющие» тысячи относились к одному муниципальному району или хотя бы к одному субъекту Федерации, а не к России в целом. Почему? Потому что известно, что только земельных участков нужно зарегистрировать 40-45 миллионов. Делим миллионы на тысячи, и получаем, что «дачную амнистию» при сегодняшних темпах удастся провести в лучшем случае за 40-100 лет, в Псковской области – за 200 лет, а на Дальнем Востоке – за тысячи лет. Но столько не живут, и любая задача должна решаться в разумные сроки.
Общественное мнение оценивает ситуацию как нетерпимую: оформление сложное, длительное и дорогостоящее. Из критических публикаций по теме можно формировать библиотеку. О плохом состоянии дел по «амнистии» неоднократно высказывался Президент В.В. Путин, прошли слушания в Общественной палате, Прокуратура доложила о возбуждении дел против нарушителей закона, наверное, впервые в новейшей российской истории по поводу одной, по сути частной, проблемы организовано Межрегиональное общественное движение – «Дачная амнистия» - под руководством Н. Дижура.
В первую очередь нарекания вызывает сложность и дороговизна проведения пресловутого межевания земельных участков. В межевание входит: установление, согласование и закрепление границ участка, определение координат точек границ, расчеты площади, формирование межевого дела (около 20 приложений) и описания участка. После межевания участок ставится на кадастровый учет с присвоением уникального кадастрового номера, составлением кадастрового плана (чертежа) и, наконец, - получением заветной выписки из кадастрового плана. Только после того, как у собственника появляется последний из упомянутых документов, участок можно зарегистрировать и вернуть в гражданский оборот (продать, подарить, заложить и т.п.). Техническую часть работы по межеванию (обмеры, расчеты, составление описаний) выполняют лицензированные геодезические фирмы. Присваивают кадастровые номера и наносят участки на электронные кадастровые карты – бывшие земельные комитеты, ныне – отделы по муниципальным районам Федерального Агентства Кадастра Объектов Недвижимости субъекта РФ (Роснедвижимости). Собственно кадастровые планы унифицированной формы «изготавливают» в подразделениях ФГУ «Земельная кадастровая палата» (зачем нужны два ведомства, выполняющие части одной работы-постановки на кадастровый учет - отдельный вопрос, но сейчас не об этом).
Справедливости ради нужно отметить, что кое-что закон о «дачной амнистии» действительно упростил и облегчил. Например, единственным документом для регистрации прав собственности на индивидуальный жилой дом (включая пристройки, перепланировки и т.п., что ранее считалось незаконным) стал технический паспорт БТИ. Для составления техпаспорта никаких бумаг типа разрешения на строительство дома, акта ввода в эксплуатацию и т.п. не требуется, законодатель предусмотрительно это специально отметил. Еще проще регистрируются дачные дома и другие индивидуальные постройки, на которые по Градостроительному кодексу не требуется разрешение на строительство,- по декларации, форму которой можно получить в подразделениях Регистрационной палаты. Однако, в большинстве случаев, не считая индивидуальных жилых домов, регистрировать недвижимость на незарегистрированных по новым правилам (с кадастровыми номерами после февраля 2002 г.) земельных участках, хотя и можно, но не имеет смысла. Конечно, любоваться на новое свидетельство о праве собственности с голограммой вы сможете, налог на недвижимость – платить будете, а вот продать, подарить и т.п. – нет, т.к. недвижимость на земельном участке должна следовать судьбе участка. То есть и здесь мы возвращаемся к межеванию земельных участков, постановке их на кадастровый учет, без чего их продажа невозможна.
А что в арсенале последних мнений и подходов к решению проблемы? Рассмотрим суть некоторых, наиболее распространенных.
1. Общественность: « Постановка на кадастровый учет (межевание) – дело государственное, правовой режим оборота земельных участков ухудшен в 2002 г. после вступления в силу Земельного кодекса – государством, поэтому и оплачиваться межевание должно за счет бюджета, как, например, в Казахстане».
Если вести речь о частных земельных участках (в основном 6-15 соток), то надеяться на бюджетные деньги наивно. Сейчас в 10 субъектах для льготников предусмотрены компенсации на межевание, но от общей потребности – это микроскопические цифры. А деньги нужны немалые: порядка 190 миллиардов рублей (величина получена так: для Подмосковья с его 10 млн. участков – средняя цена межевания -10 тыс. руб., для остальной России с 30 млн. участков – 3 тыс. руб.).
2. Росрегистрация, Прокуратура, депутаты: «Межевание пойдет быстрее, когда все субъекты Федерации примут законы об ограничении стоимости межевания, возможность чего предоставлена им законом о «дачной амнистии».
Почему такие региональные законы не работают, и не будут работать впредь – см. далее. К счастью, и вреда от них нет, если не считать имиджевого урона властям всех уровней и ветвей (кто принимал и кто надеялся), ибо надо понимать, что нельзя принимать законы, которые не будут исполняться. Общество и бизнес уже достаточно зрелые, чтобы не воспринимать всерьез антирыночные законы.
3. Уважаемый Председатель комитета Госдумы по законодательству, автор закона о «дачной амнистии» П. Крашенинников: «а) Закон хорош, исполнение – плохое. б) Межевание проводят несколько «прикормленных» местными чиновниками фирм, поэтому дело идет плохо, а цены высокие».
По «а)» можно согласиться только в части регистрации прав на строения, в остальном - закон работает примерно так же, как он проработан.
По «б)» - пять ошибок в слове из четырех букв.
Во-первых, «прикормленные» чиновниками фирмы есть на любых рынках, и устранить это нельзя.
Во-вторых, с монополизмом борются не административным ценообразованием, а усилением конкуренции. Или, может быть, план такой: разорить «прикормленные» фирмы, а потом заменить их другими, «хорошими»? Кстати, цены у всех фирм одного района практически одинаковые.
В-третьих, высокие цены на межевание, как у «прикормленных», так и у «не прикормленных», почему-то не приводят к сокращению сроков межевания. А сроки аховые: от шести месяцев до года. Почему бы «прикормленным» фирмам не зарабатывать быстрее? Зачем так тянуть, платить лишние деньги за аренду, на зарплату персоналу и т.д.?
Цены высоки по разным причинам, в том числе и из-за административных барьеров, но в первую очередь, при прочих равных условиях,- из-за содержания этого самого межевания. Собственникам приходиться оплачивать процедуру межевания, заложенную в закон и вытекающие из него ведомственные нормативные акты.
В-четвертых, а есть ли монополизм на рынке геодезических услуг? По данным сайтов территориальных отделов Роснедвижимости, на сегодняшний день в Московской области услуги по межеванию оказывают 607 организаций и предпринимателей. При этом филиалы, работающие в разных районах, естественно, нужно рассматривать как самостоятельные фирмы, так как они работают на изолированных рынках. Например, в Истринском районе МО, по данным сайта, - 26 фирм, фактически их более 40. 10-20 фирм на район – вполне достаточно, чтобы удовлетворить текущий спрос. Тогда, рассказы о «геодезистах-монополистах» - не выдерживают критики.
В-пятых, зачем же местным чиновникам (и федеральным: подразделения кадастра и регистрации – федеральные структуры) так «подставляться»? За прошедший год они могли бы прочувствовать, что закон, имеющий значимое экономическое и социальное значение, - на контроле.
4. Общественная палата: «Планируется рассмотреть предложения об уполномоченных агентах Росрегистрации при садоводческих товариществах».
Смело и чуть теплее. Однако, вряд ли, это технически и юридически возможно. Помощь садоводов потребуется, но не в совершении регистрационных действий. По некоторым оценкам, доля садовых участков – до 50-60 % от общего количества «амнистируемых». Но, не дай бог, появятся свидетельства о праве собственности второго сорта - «от садоводов».
5. Росрегистрация: «Предлагается упростить форму декларации, уточнить порядок наследования, более точно определить те объекты недвижимости, на которые распространяется закон, применять «электронную» очередь, ввести ускоренную регистрация за дополнительную плату, создать единый информационный центр, который и будет принимать заявки по сугубо формальному списку документов от граждан, отсекая посредников и уменьшая коррупцию в Росрегистрации».
Все мероприятия неплохие, но мало влияющие на процесс. Надо сказать, что Росрегистрация как последнее звено в цепи оформления недвижимости и сейчас работает достаточно хорошо. Да, 1 месяц на регистрацию – большой срок, очереди, есть и необоснованные отказы, не попадающие в учет ведомства, но в целом, когда собственник недвижимости «добрался» до Росрегистрации – для него это уже радость. Внутренняя настройка Росрегистрации может дать какие-то дополнительные проценты регистрации, может быть, и десятки процентов. А надо то – сотни и тысячи процентов!
Предварительный вывод. Все намеченные мероприятия для ускорения реализации закона о «дачной амнистии» носят как по отдельности, так и в целом по вероятно достигаемым результатам косметический характер и не затрагивают существа проблемы. Административное давление на ведомства, отвечающие за «дачную амнистию», определенную пользу принесет. Однако, скорее всего, если не использовать более радикальные меры, упрощающие реализацию закона, и через год и через три года будет так, как писал классик: «Солдаты шагу не прибавляли, но и не убавляли, а это значило, что команда все-таки выполнялась». В итоге «дачную амнистию» удастся провести не за 100 лет - по сегодняшним темпам - а, например, за 75. Чувствуете разницу?

2. Цена межевания, способы ее регулирования и вероятные последствия, 15 октября 2007 г.

Высокие цены на межевание называются в качестве одной из главных причин низких темпов «дачной амнистии». Поскольку положительные ожидания, возможно, даже искренние, связанные с регулированием стоимости межевания, носят едва ли не всеобщий характер, остановимся на этом вопросе отдельно.
Возможны три основных варианта ценообразования на геодезические работы: административное, смешанное и рыночное.
Административное ценообразование.
Закон о «дачной амнистии» № 93-ФЗ предоставил субъектам федерации право установления предельной цены на межевание. Около половины субъектов такие законы приняли. Однако на практике эти акты не работают. Формально выполняя законы, геодезические фирмы обходят их двумя основными способами. Первый способ - в том, что с клиентом заключается два договора: один на проведение межевания, а второй – либо на информационно-консультационные услуги, либо на сопряженные с межеванием работы, прямо не указанные в тексте регионального закона (доставка геодезистов к месту работ, расчеты, составление актов согласования границ, копирование описания участка на магнитный носитель, сдача дела в Роснедвижимость и т.п.). Второй способ позволяет экономить на каждого клиента несколько листов бумаги: два вида услуг по первому способу объединяются в один договор с составлением раздельных смет. Во всех случаях итоговая сумма на межевание остается прежней – рыночной - или несколько большей, т.к. за всякую работу, даже техническую, приходиться платить персоналу.
Попытки «улучшить» региональные законы о предельной цене межевания никаких положительных последствий иметь не будут. Усиление ценового администрирования «на бумаге» в виде соответствующих поправок к законам приведет к симметричным «бумажным» ответам геодезических фирм в виде «дополнительных оказываемых услуг» и «новых» заключаемых договоров. Реальное усиление ценового принуждения, на которое, вряд ли, найдутся силы и средства, приведет к росту дефицитности услуги, и в конечном итоге - к еще меньшему количеству зарегистрированных земельных участков. Ведомствам, так или иначе отвечающим за «дачную амнистию», за такой результат трудно будет отчитаться как за положительный, поэтому их активность в этом направлении будет минимальна.
Следующим этапом в попытках властей облегчить доступ к проведению межевания, возможно, станет смешанное ценообразование.
Так, в Московской области закон «О предельной максимальной цене на проведение работ по территориальному землеустройству» вступил в силу 4 августа 2007 г. Зафиксирована расценка на межевание одной сотки земли – 450 рублей, а суммарная цена за участок ограничена 7 тыс. руб. Однако уже 27 сентября 2007 г. первый заместитель областного правительства И. Пархоменко сообщил Интерфаксу, что закон своей ограничительной роли не выполняет. По его словам, цена на проведение землеустроительных работ должна быть договорной, а фиксированная ставка уместна только для льготных категорий граждан. Интересно, что предполагается дотировать работающие с льготниками геодезические государственные и муниципальные унитарные предприятия (ГУПы и МУПы). Тем самым косвенно признается, что установленные предельные расценки для Московской области экономически не обоснованы.
Смешанное ценообразование на услуги по межеванию будет играть определенную положительную социальную роль. Получат облегченный доступ к межеванию малообеспеченные активные собственники земельных участков, которые готовы пройти через сложную и длительную процедуру, первостепенным сдерживающим фактором для них является именно цена межевания.
Однако, поскольку преобладающую долю услуг по межеванию оказывают частные геодезические фирмы, даже значительный рост доли услуг ГУПов и МУПов (в разы, что само по себе – сомнительно, т.к. и сейчас они загружены), не может привести к существенному увеличению количества обмеренных участков. Повторим сказанное в части 1 статьи: нужен многократный рост темпов «дачной амнистии», что бы она не растянулась на столетие.
И, наконец, рыночное ценообразование, которое на сегодняшний день преобладает. Покажем, что, к сожалению, и «регулирующая рука рынка» не способна справиться с задачей в ее сегодняшней формулировке в приемлемые сроки (хотя бы за 10-15 лет). Доказательства такие.
Во-первых, существующему порядку регистрации земельных участков и сделок с ними (с межеванием и кадастровыми планами) уже более пяти лет. Естественно, что все эти годы, сделки с земельными участками не прекращались, вступали в права наследники, регистрировали права по усложненной процедуре граждане, которые считали, что это для них важно (документ, порядок...). Активная социальная реклама «дачной амнистии» привлекла к вопросу общественный интерес и сформировала повышенный спрос. На практике оказалось, что те послабления в части предоставляемых для регистрации прав собственности на земельные участки правоустанавливающих документов (вплоть до выписок из похозяйственных книг или любых других документов) и либеральное отношение к так называемым «прирезкам» облегчают оформление прав для миллионов собственников, но сохраняют все в неизменном виде для десятков миллионов. У большинства собственников на руках есть документы, подтверждающие права, например, у садоводов – «синие», «розовые» и другие свидетельства о праве собственности. «Прирезки» также никогда не были камнем преткновения. Ну, писали в бумагах, что площадь выделенная - такая то, а фактическая – такая то. И все. Да и что можно «прирезать» в деревне или в садоводческом товариществе, если с двух-трех сторон - соседи – одну-две сотки от дороги и от оврага, чтобы «чуть меньше жали в плечах» стандартные 6 соток. Тем не менее, сформированный повышенный спрос на межевание был удовлетворен по равновесным рыночным ценам. Но, согласитесь, пятилетние результаты и даже итоги текущего - самого удачного года, характеризующиеся ростом зарегистрированных участков всего на 1 % от их общего количества, позволяют сделать неутешительный прогноз по тенденции. Кстати, последние 4 месяца число зарегистрированных участков практически не растет и держится на уровне около 65 тысяч в месяц. Несколько месяцев еще нужно понаблюдать. Но опасения уже есть: ведь сейчас получают свидетельства те собственники, которые ждали начало «дачной амнистии», т.е. формировали повышенный спрос после 1 сентября 2006 года.
Во-вторых, кадровые ресурсы. Уже сейчас в регионах, где «дачная амнистия» идет в несколько раз быстрее, чем по стране в целом, в частности в Подмосковье, ощущается нехватка специалистов. Для получения лицензии требуется, чтобы в фирме работало как минимум два инженера с дипломом геодезиста. Даже эту минимальную норму не всегда удается выполнить, и приходится показывать в штатах разных фирм одного и того же человека. После того как с 1 марта 2008 года вступит в силу закон « О государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ, кадровый дефицит только усугубиться, т.к. инженеры-геодезисты, становящиеся «кадастровыми инженерами», должны будут уметь работать не только с земельными участками, но и осуществлять обмеры и учет строений и сооружений, чем сейчас занимаются БТИ. Кроме того, все кадастровые инженеры будут зарегистрированы в реестре, поэтому упомянутое выше «перекрестное опыление дипломами» может и не пройти. Нехватка геодезических кадров, а также специалистов, работающих со специальным геодезическими компьютерными программами, будет приводить к стабильно высоким ценам на межевание. Совершенствование геодезических технологий и универсализация выполняемых фирмами кадастровых работ повысят входные финансовый и кадровый барьеры в эту отрасль, т.е. уменьшат конкуренцию и приведут к росту цен.
В-третьих, услуга по межеванию земельного участка сегодня во многом является юридической услугой возвращения в гражданский оборот дорогостоящей недвижимости. Какова бы не была себестоимость работ по межеванию, она всегда будет сравниваться с рыночной стоимостью недвижимости и потенциально получаемым собственником доходом при ее продаже. Цены на землю как ограниченный ресурс будут расти, а следом - и стоимость услуг по межеванию.
В-четвертых, в межевании участвуют и государственные структуры – Роснедвижимость, Росрегистрация, муниципальные администрации. Они и при сегодняшнем объеме работы являются «узким горлышком» межевания. Если процедура постановки участков на учет не будет предельно упрощена, смогут ли и захотят ли они выполнять возрастающий объем работы? Деньги за межевание получают частные геодезические фирмы, а согласовывают результаты межевания, ставят на кадастровый учет и регистрируют - бюджетные государственные структуры. Догадайтесь сами, какую нужно создать очередь, чтобы у геодезических фирм возникло твердое желание образовать «частно-государственное партнерство». Так как в сегодняшних межевых делах много различных документов, найдутся десятки поводов сделать замечания по межевому делу, вернуть его и образовать очередь.

(Врезка для «продвинутых» читателей относительно рыночного ценообразования.
Наглядно проводить анализ того, что будет происходить в ближайший год-два в вашем районе (регионе) с межеванием, можно при помощи кривых спроса и предложения. Возьмите в помощь учебник по экономической теории, например, «Экономикс» Макконела и Брю.
Равновесная рыночная цена, вероятно, вам известна, по этой средней цене в геодезических фирмах вам предложат сделать межевание, скорее всего, - до этапа получения описания земельного участка и координат поворотных точек границ. В кадастровую палату вы пойдете сами. Обратите внимание, чтобы вы использовали цены на одинаковую услугу, с одинаковым вашим участием. Соответствующее равновесной цене количество регистрируемых (в месяц или за год) земельных участков найдите в региональной прессе или попробуйте узнать в подразделении Росрегистрации. Вторую точку кривой спроса - цену, при которой услуга практически не будет востребована,- можно принять равной 10-15 % рыночной стоимости земельного участка «стандартного» размера (6-15 соток) или 3-5- кратной среднерыночной цене услуги. Соедините эти две точки плавной кривой с выпуклостью вниз (такая форма кривой даст более оптимистичный прогноз роста регистрации при росте спроса и предложения).
Построим кривую предложения. Одна точка у вас уже есть – для равновесной цены. Цену, ниже которой услуга не будет оказываться, для самой «оптимистичной» (пологой) формы кривой спроса, можно определить как лучшую цену на межевание в какой-то конкретной фирме или цену для услуги оптом (например, при межевании целого садоводческого товарищества). Третью точку кривой спроса можно получить, зная цену межевания по ускоренной схеме.
Например, если за межевание за 6 месяцев (в договоре срок исполнения может быть записан в рабочих днях и без времени согласования в инстанциях, поэтому узнайте о реальном времени у тех, кто через это уже прошел) с вас просят 10 тысяч рублей, а за срок в 2 месяца – 20 тысяч рублей, то для данного примера предложение по услуге растет трехкратно при двукратной цене.
Теперь полученные кривые спроса и предложения для составления прогноза можно «подвигать».
Кривая спроса сдвигается вправо при росте доходов. Смело можно сдвинуть ее пропорционально предполагаемым в процентном отношении дотациям для льготников и предполагаемому росту доходов в регионе. В лучшем случае это будет 20-40% за год от текущего уровня, т.к. «дотационных пряников» всегда не хватает на всех, а годовой рост доходов населения любого региона не превысит 10-20 %.
Перемещение кривой предложения вправо означает, что в вашем районе возможен соответствующий рост количества геодезических фирм (бригад), либо что-то кардинальное может в обозримом будущем произойти с технологией выполнения межевания. Не являются кардинальными изменениями переход от геодезических планшетов образца 1966 года на спутниковые карты местности, а также использование вместо (вместе) применяемых сейчас для определения конфигурации участка электронных тахеометров – спутниковой геодезической аппаратуры. Усовершенствованные технологии все равно требуют физического присутствия инженера-геодезиста на обмеряемом объекте. Вне зависимости от вида находящихся у них в руках приборов, каждый угловой столбик границы участка и строения на нем нужно, как говорят геодезисты, - «обстрелять». Суммарная экономия времени на межевание (рост производительности труда) по существующим сегодня требованиям не может быть слишком большой.
Как бы решительно вы не двигали кривые спроса и предложения вправо, вы увидите, что многократный рост количества зарегистрированных участков возможен только, если сегодняшние показатели близки к нулю.)
Предварительный вывод.
Цена на межевание – не является причиной имеющихся проблем в проведении «дачной амнистии».
Административное ценообразование на услугу, пока еще не отвергнутое общественным сознанием и органами власти и управления, не имеет перспективы.
Дотирование цен на межевание для льготных категорий граждан приведет к росту цен и незначительному увеличению количества регистрируемых участков, пропорционально доле дотаций.
Рыночное ценообразование не обеспечивает приемлемые темпы «амнистии» уже более пяти лет и не будет обеспечивать их далее.
Нужна иная постановка задачи «дачной амнистии».

3. Искусство возможного, 25 октября 2007 г.

С проблемой «амнистии» земельных участков страна живет уже 5 лет. А как же 1 сентября 2006 г., ведь «дачная амнистия» стартовала в этот день? - Нет, в этот день «амнистированы» незаконные постройки и пристройки (до 2010 г.), а также фактически имеющиеся «прирезки» к земельным участкам. Процедура регистрации земельных участков – с межеванием и постановкой на кадастровый учет - действует с момента вступления в силу Земельного кодекса, т.е. с 2002 г. А год назад граждан активно стали агитировать приобретать товар под условным названием «регистрация прав собственности на земельные участки, с межеванием». Оболочка для «товара» была придумана в виде «упрощения процедуры регистрации». Конечно, такой «товар» плохо покупается, т.к. от красивой упаковки его существо не поменялось.
Технически в постановке на кадастровый учет и межевании - все правильно.
Участку присваивается уникальный неповторяющийся номер. В этом собственники в какой-то степени заинтересованы: их недвижимость становиться индивидуально определенной.
Точное описание границы участка, с привязкой к опорной межевой сети и электронным кадастровым карта, - тоже полезный результат, особенно для новых или преобразованных участков вне территорий сложившейся застройки или вне садоводческих товариществ или подобных некоммерческих партнерств. Результаты произведенных обмеров позволяют вынести границы участка в натуру даже при уничтожении межевых знаков и других неблагоприятных событиях.
Никто не скрывает и фискальной функции кадастрового учета. Налоги платить надо исходя из имеющейся в собственности недвижимости - это мировой принцип.
Есть и другие полезные результаты от создания единого информационного ресурса – кадастра объектов недвижимости, например, для целей учета, оказания государственных услуг, анализа и прогнозирования.
На практике все не так однозначно. Обязательность межевания для регистрации прав и сделок с земельными участками наносит урон, не сопоставимый с получаемыми выгодами.
Нарушается один из главных принципов землепользования: «...сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком» (статья 1 Земельного кодекса РФ). С «владением» и «пользованием» все было в порядке даже и до передачи земли в частную собственность, а вот со свободным распоряжением проблемы начались в 2002 году. Формально, распоряжаться (продавать, дарить и т.п.) землей можно, только дьявол – в деталях. В нашем случае – в межевании. Очень трудно говорить о свободном обороте земли при существующей длительной трудоемкой и дорогостоящей процедуре межевания участков.
Из свободного оборота фактически изъято имущество только по индивидуальным земельным участкам на сумму по кадастровой стоимости не менее 1,5 триллиона рублей. Причем изъято единомоментно и все целиком, а удалось вернуть в свободный оборот за 5 лет, по разным оценкам, – до 2- 5 % участков. На какую величину удалось бы снизить инфляцию, если бы эта недвижимость была в гражданском обороте, - пусть подсчитают макроэкономисты.
По мнению некоторых депутатов и других ответственных лиц, закон о «дачной амнистии» работает. Наверное, они имеют в виду, что недвижимость регистрируется, не преодолимых препятствий для того чтобы воспользоваться законом – нет (на такие «мелочи» как межевание, порядок и сроки регистрации – пока не обращаем внимания), государственные учреждения по учету и регистрации - функционируют, бланки документов – есть, нарушенные права можно защитить в суде, и т.д. и т.п.
По мнению автора, «дачная амнистия» - это не столько закон, сколько программа регистрации в упрощенном порядке и возвращения в гражданский оборот принадлежащей гражданам недвижимости, пусть и не принятая в явном виде.
Чем программа отличается от закона? Программа предусматривает наличие, как минимум: сроков реализации, показателей исполнения, ресурсного обеспечения и ответственных за ее реализацию. В противном случае, о «работающем» законе можно говорить десятилетиями, жонглируя цифрами регистрации, т.е. не привязывая эти цифры к каким-то контрольным показателям.
Вспомним еще не завершенную программу приватизации жилого фонда. Это очень похожая на «дачную амнистию» программа и по объектам и по поведению населения. При приватизации квартиры необходимо в среднем два раза посетить по месту проживания: бюро по приватизации, БТИ и Регистрационную палату. На середину реализации программы приватизации можно было уложиться в 2-3 месяца и примерно в 1 тыс. рублей на техпаспорт БТИ и пошлины. За 14 лет приватизировано около 80 % квартир (1992-1998- 39 %, 2000 г. – ок. 60 %, 2006 г. – ок. 80 %). Интересно заметить, что в 2006 г. даже в Москве – безусловном лидере всех рыночных начинаний - было не приватизировано 750 тысяч квартир, а максимальная пропускная способность бюро по приватизации города – 100 тыс. квартир в год. Таким образом, для достижения близкого к 90-95 % результата по приватизации квартир требуется 17-20 лет как минимум.
В «дачной амнистия» процедура оформления земельного участка подобна оформлению квартиры, только добавляется межевание. Оформлять землю нужно в муниципальном районе ее нахождения, во многих случаях это место не совпадает с местом жительства собственника, например, для москвичей - как в отношении участков в садоводческих товариществах, так и для участков в деревнях. Плюс сроки в 6-12 месяцев, плюс цена межевания – около 3 тыс. руб. по России и от 10 тыс. руб. – для Московской области. Правильно было бы приплюсовать к цене межевания и вмененные затраты, связанные с потерями времени на очереди, переезды и т.п.
Простейшие сопоставления с ходом приватизации квартир показывают, что даже если «дачная амнистия» проводилась бы бесплатно, она не может по темпам идти быстрее, чем приватизация квартир. Слишком все хлопотно. Поэтому при «амнистии» нужно оставить в процедуре только то, без чего никак нельзя обойтись.
Уже сегодня заметная доля земельных участков брошена собственниками. По данным союза садоводов Московской области, количество многие годы не обрабатываемых участков составляет по отдельным садоводческим товариществам до 40 %. Скорее всего, такие цифры исключение, а не правило, но и 10-20 % брошенных участков, что есть повсеместно, тоже весьма впечатляющие. И это при запредельных ценах на землю и ее нехватке. Одни не могут продать, другие не могут купить. Много участков, собственники которых умерли или выехали в другие регионы страны. Практически в каждой деревне или садоводческом товариществе есть участки, по которым неизвестно, кто собственник или наследник и как с ними связаться. Одним из способов решения проблемы брошенных участков, предлагаемых законодателями, является упрощение процедуры отказа от собственности. По мнению автора, любые предложения по отказу от собственности являются абсурдными. И можно ли считать вменяемыми собственников, которые добровольно отказываются от принадлежащего им имущества? Нужно помочь собственникам продать или другим образом распорядиться своей недвижимостью, пусть и по невысоким ценам, сначала предельно просто ее зарегистрировав. Наверно, при муниципальных образованиях могли бы создаваться выкупные земельные фонды. Больших начальных средств на это не потребуется, т.к. выкуп брошенных участков и продажа их на аукционах могут идти параллельно. Если конечной целью таких фондов будет продажа участков, то вполне понятными становились бы инициативы некоторых российских муниципальных образований, опубликованные в СМИ, о готовности самостоятельно провести межевание участков и их постановку на кадастровый учет. Комплекс работ, выполняемых муниципальными администрациями, можно было бы дополнить и установлением связи с собственниками и наследниками (их поиском), представительством во вступлении в права наследования, другой юридической помощью.
«Дачная амнистия» должна поддерживаться собственниками, восприниматься как полезное дело. Сейчас поддержки нет. Необходимость во всех случаях проводить межевание не очевидна для собственников. Собственники основной массы участков десятилетиями живут рядом и, как правило, не имеют друг к другу претензий по границам. Принуждение к межеванию и кадастровому учету для возможности распоряжения недвижимостью – не продуктивно. К сожалению, есть и более непродуманные подходы. Например, законопроект 455549-4 от 18.07.07, внесенный в Госдуму заксобранием Краснодарского края, предусматривает административные штрафы за несвоевременную регистрацию недвижимости. В частности в законопроекте предусматривается что, если земельный участок достался вам в наследство или по решению суда, а вы в течение 6 месяцев не сдали в Регпалату документы на его регистрацию - с вас штраф от 15 до 25 МРОТ. Наверное, этот законопроект должен стать еще одним способом «ускорения» «дачной амнистии». Но, для начала хорошо бы обеспечить доступность государственной услуги по регистрации прав собственности, а потом предлагать санкции. Обязательность межевания земельных участков сегодня воспринимается собственниками не как услуга, имеющая безусловную пользу, а как новый налог.
Откроем некоторые «тайны» межевания. Рассмотрим пример. Имеем улицу в садоводческом товариществе или деревне. Предположим, крайние участки на улице обмерены и поставлены на кадастровый учет, т.е. их межевание проведено, а границы расположенных между обмеренными участками участков – не обозначены (нет заборов). Соседи обмеренных участков были оповещены о проведении межевания через объявления в газете. Эти объявления собственники смежных участков не читают, т.к. объявления выходят в муниципальной районной газете, а живут собственники, например, в Москве. Кроме того, совершенно не обязательно, что выезд геодезистов происходит в день и час по объявлению в газете. Геодезистам так работать не удобно, и сроки межевания увеличиваются еще на 2 недели - месяц – до выхода объявления. Доказать же, что их не было в назначенный день обмеров на участке – практически не возможно. Координаты границ обмеренных участков определяются точно относительно опорной геодезической сети (для малых участков - плюс-минус 20 см), а вот соответствуют ли они генеральному плану территории – вопрос открытый. Дальше события могут развиваться так. Обмеряются следующие участки, отсчет производится от границ крайних участков, которые уже есть на кадастровой карте. Когда доходит очередь обмера одного или нескольких «забойных» участков, т.е. расположенных между обмеренными, зачастую физически им не хватает места, чтобы не уменьшалась их площадь. Самая ходовая поговорка на эту тему: «Кто первый встал – того и тапочки». Пока обмерено небольшое количество участков, поэтому, что от кого-то из смежных землепользователей уже отобрали сотки – видно еще не часто. Если в будущем неизбежные претензии собственников по поводу утраченных соток будут удовлетворяться за счет «электронного» раздвигания границ участков, то есть изменения координат всех обмеренных участков, то зачем было огород городить под названием «межевание». Если начать искать первопричину и найти ее - кто первый неправильно установил границу- , то все равно координаты всех участков изменяются, и кто эту истину будет искать, как будут заменяться кадастровые планы - не понятно? Скорее всего, «крайними» будет те собственники, который проводят межевание последними. Они за все и ответят. Еще одна «тайна» межевания заключается в том, что фактические границы участков не обязательно соответствуют кадастровому плану. Геодезисты обмеряют участок иногда так, как их просят собственники. Собственники делают это для того, чтобы не связываться с оформлением «прирезок». Например, «прирезки» не оформляются на умерших.
Таким образом, межевание участков с использованием электронных и спутниковых приборов при внешней основательности и современности технологии не гарантирует учет интересов всех землепользователей рассматриваемой территории, особенно тех, кто производит межевание на данной территории позже всех.
Физическое обозначение границ участка, с которыми согласны собственники соседних участков, адрес расположения и наличие правоустанавливающие документов, по мнению автора, позволяют поставить участок на кадастровый учет по упрощенной схеме, зарегистрировать и производить сделки с ним. Межевание в большинстве случаев на практике не является обязательным. Исключение составляют случаи новых «нарезок» участков, а также преобразования участков (объединения, раздела, изменения площади). В этих случаях, если межевание не производить, территория застраивается стихийно, улицы становятся узкими, кривыми, а генеральные планы на бумаге и в жизни – разными.
Более важным делом, в отличие от межевания индивидуальных участков, является постановка на кадастровый учет границ поселений, садоводческих товариществ и подобных некоммерческих партнерств. Данная работа могла бы выполняться за счет бюджетов различных уровней. Цель ее – предотвратить происходящий повсеместно захват земли. Обмерить по периметру одну деревню или одно садоводческое товарищество с точки зрения результата – на 1- 2 порядка проще и быстрее, чем межевать малые индивидуальные наделы. Вопросы с границами внутри обмеренной территории поселения или товарищества собственники могли бы решить и сами, при необходимости привлекая к решению споров органы местного самоуправления, управления партнерствами, в крайнем случае - суды. Эта работа могла бы совмещаться с территориальным землеустройством в рамках развития поселений, в частности- расширения их границ для малоэтажного жилищного строительства.
Предварительный вывод.
Закон о «дачной амнистии» целесообразно рассматривать как программу регистрации в упрощенном порядке объектов недвижимости, в первую очередь – земельных участков, и возвращения их в гражданский оборот. Ежегодно должно регистрироваться не менее 5-7% земельных участков, т.е. около 2- 3 миллионов, чтобы провести «амнистию» за 15-20 лет. Оценка работы ведомствам, отвечающим за «амнистию» должна производиться в натуральных показателях, например: количество и процент поставленных на кадастровый учет участков, в т.ч. с условными (временными, если в дальнейшем будут использоваться такие термины) номерами и зарегистрированных участков, время постановки на учет (регистрации), время ожидания в очереди для сдачи документов.
Принудительный характер межевания, действующий с 2002 г, без чего не возможно совершение сделок с недвижимостью, должен быть отменен. Так как межевание не означает точной привязки к генеральному плану застройки, достоверная привязка индивидуального земельного участка к опорной геодезической сети не гарантирует соблюдение имущественных интересов всех землепользователей освоенной территории. Следует сохранить обязательность межевания для вновь образованных и преобразованных участков.
Продолжение регистрации прав собственности на земельные участки должно опираться на ту большую государственную работу в области земельных отношений, которая была проделана в 1992-2002 г.г. Попытки перескакивать через этапы, в частности межевать все подряд, при внешней привлекательности являются непродуманными и вредными. Пятилетние результаты (точнее, - провал) постановки участков на кадастровый учет с межеванием это доказывают.
Упрощенный кадастровый учет (без межевания) и свободный оборот земельных участков – более важные задачи, в отличие от всеобъемлющего межевания участков с темпами 1 % в год. В измененном подходе и будет заключаться настоящая политика, которая, как известно, – искусство возможного.

4. Обязательное межевание отменено, 7 ноября 2007 г.

Вступил в силу Федеральный закон № 230 от 18 октября 2007 г., которым отменена необходимость обязательного проведения межевания земельных участков для регистрации прав собственности на земельные участки, подпадающие под действие Федерального закона № 93 о «дачной амнистии».
Закон № 230 вступил в силу с момента его официального опубликования.
Как не странно, комментариев к закону мало. Такое ощущение, что заинтересованные стороны «пропустили», что в тот же день, когда Президент В.В. Путин в ходе ежегодной телеконференции еще только сделал поручение отменить обязательность межевания, его поручение уже было исполнено.
В соответствии с изменившимся законодательством все, кому земельные участки были предоставлены до октября 2001 г., до вступления в действие Земельного кодекса РФ, на праве собственности, бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения или ином, не предусмотренном законом праве, теперь могут зарегистрировать право собственности на свой земельный участок без проведения межевых работ. Для этого достаточно представить в Федеральную регистрационную службу РФ правоустанавливающий документ на землю и кадастровую карту (план) земельного участка с неполным объемом сведений. Вероятно, объем сведений кадастрового плана будет ограничиваться текстовыми данными его первого листа (форма В-1).
В ранее сделанных комментариях официальных лиц отмена межевания обуславливалась отсутствием споров по границам участка. Как видно из статьи 14 закона № 230, сведения о границах могут отсутствовать вообще. Если так, то и акты согласования границ или другие подтверждения отсутствия межевых споров - теряют смысл. По мнению автора, это правильно. Нельзя допускать, чтобы от добропорядочности или склочности соседей по земельному участку зависело, зарегистрируют ваши права собственности или нет. Если споры по границам имеются, можно решать их в досудебном или судебном порядке.
Интересен вопрос, может ли так быть, что межевание не производилось, а площадь участка зарегистрированная будет отличаться от площади участка выделенной?
Одним из источников сведений о фактической площади участка могли бы быть технические паспорта домовладений, выполненные БТИ, где эта площадь указывается. Изготовление паспорта БТИ обходится быстрее и дешевле, чем межевание участка через геодезическую фирму. Однако не хотелось бы, чтобы все отрицательное в межевании по срокам и ценам от геодезических фирм перекочевало к службам БТИ.
При более смелом подходе можно было бы разрешить собственникам самим определить площадь находящегося у них земельного участка. Это можно было бы сделать при помощи специальной формы - по типу имеющейся декларации на строения, с расчетными формулами площади для различных многоугольников. В этом случае, возможно, уместными были бы и акты согласования границ с соседними землепользователями и обязательное приложение – выкопировка из генерального плана территории. Такой компромиссный вариант «межевания» - своими силами.
Остается лишь надеяться, что ведомственные инструкции об отмене межевания, которых пока нет, не выхолостят суть принимаемых изменений в законодательство и действительно все серьезно упростят.

Автор: Геннадий Савинов, Заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости "Истра-Город"
Категория: Новости и Статьи участников | Просмотров: 2092 | Добавил: istra | Рейтинг: 5.0/1 |
Всего комментариев: 0

Имя *:
Email *:
Код *:

Copyright MyCorp © 2020