Приветствую Вас Гость | RSS Среда
2020-09-30, 0:25 AM
Сообщество
Настоящих Землемеров
Форма входа

Главная Сообщество Регистрация Вход Поиск


Разделы дневника
Визитные карточки [14]
Заведите себе страницу - визитную карточку на Землемере! Опишите свою деятельность и услуги.
Новости и Статьи участников [44]
Публикуй свои новости и статьи. Добавляй интересности и общайся с народом
Увлечения и Хобби [0]
Найди коллег по интересам!
Всякая всячина [14]
Любые сообщения на интересные темы
Календарь
«  Февраль 2012  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
272829
Друзья сайта
Яндекс.Метрика
Наш опрос
Какой посковик лучше ищет недвижимость?
Всего ответов: 981
Статистика
Главная » 2012 » Февраль » 5 » Некоторые практические вопросы дачной амнистии
Некоторые практические вопросы дачной амнистии
2:06 PM
НЕКОТОРЫЕ ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ «ДАЧНОЙ АМНИСТИИ»
(Примечание автора: данная статья была опубликована в журнале «Кадастр недвижимости», №2(11), 2008 г., поэтому некторые положения уже потеряли актуальность).

Проблематичность темы «дачной амнистии», к сожалению, не снижается. Закону об «амнистии» (№ 93-ФЗ от 30 июня 2006 г.) скоро два года, но взятый темп работы по-прежнему таков, что до целесообразного результата - еще десятилетия. Борьба за реальное упрощение процедур регистрации прав из острой фазы, до отмены обязательного межевания, перетекла в стадию затяжного противостояния. Продолжая обсуждение вопроса, начатое в номере 4(9) 2007 г. журнала «Кадастр недвижимости», хотелось бы остановиться на следующих, как представляется, важных моментах и сделать некоторые предложения.
Сделки с участками без межевания
1 марта 2008 г вступил в силу закон «О государственном кадастре недвижимости» (№221-ФЗ от 24 июля 2007 г.). Бесспорно, главной новацией закона в свете «дачной амнистии» является отмена обязательного межевания. Это уже вторая законодательная отмена обязательного межевания. Первая (№230-ФЗ от 18 октября 2007 г.) по сути, была произведена «для галочки», т.к. искусственно созданным образом не предусматривала возможность совершения сделок с земельными участками, перерегистрированными без проведения межевания. Заметим, что закон о кадастре принят раньше, чем №230-ФЗ, хотя и имеет более позднюю дату вступления в силу. В закон № 230-ФЗ тексты поправок об отмене обязательного межевания взяты из закона о кадастре (статьи 45, пункт 11), только слова, разрешающие сделки с участками, - изъяты. Вероятно, расчет бы такой: если давление на Федеральную регистрационную службу (ФРС) в отношении производства регистрации сделок с земельными участками без межевания будет иметь место, сделки можно будет регистрировать исходя из содержания зарегистрированного права - собственности (пользование, владение, распоряжение). Если нет,- подождем вступления в силу закона о кадастре, т.е. 1 марта 2008. По настоящее время на сайте ФРС размещен не основанный на законе комментарий о возможности совершения сделок с земельными участками только после проведения их межевания. На момент написания этих строчек прошли уже и 8 марта, и День юмора, и 9 мая, а сделки с земельными участками без межевания по-прежнему не регистрируются ФРС. Хотя необходимая подготовительная работа завершена, в частности, принят и доведен до всех территориальных подразделений ФРС Приказ Минюста №32 от 18 февраля 2008 г. об утверждении форм кадастровых паспортов, в том числе и земельных участков без межевания. Для регистрации права собственности и перехода права будет, как и ранее, использоваться кадастровый паспорт (прежнее название – кадастровый план) по форме В.1, содержащий для земельного участка, межевание которого не производилось, только текстовую информацию, без описания границ. Законом №66-ФЗ от 13 мая 2008 г. внесены поправки и в закон №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. о регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности о регистрации сделок с участками без межевания.
Можно рассчитывать, что и года не пройдет от момента отмены обязательного межевания, и это станет реально работающей нормой, с вовлечением в гражданский оборот участков без межевания, т.е. с возможностью их продажи, дарения, залога и т.п.
Спокойствие, только спокойствие
Всем участникам процесса «дачной амнистии» можно бы исходить из того, что отмена обязательного межевания земельных участков – это навсегда. Досадно, что государственные структуры по-прежнему косвенно принуждают к межеванию, размещая в кадастровых и иных документах тексты, содержащие элементы запугивания. Возьмем двусмысленную, и поэтому неточную, запись в графе особых отметок кадастрового паспорта участка без межевания: "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства" (сноска 15 к заполнению кадастрового паспорта по упоминавшемуся выше Приказу Минюста №32). Можно утверждать и обратное. Граница земельного участка, установленная способом без межевания (адресом расположения, забором, генеральным планом, привязанными к картографической основе, ранее изготовленным межевым планом, помещенным в свидетельство о праве собственности, и др.) - соответствует требованиям земельного законодательства, т.к. по действующему земельному законодательству установление границ при помощи межевания не является обязательным. Описание границы – не самоцель, главное индивидуальная определенность участка, которая может обеспечиваться десятком способов, каждый их которых, было бы желание, вполне может быть признан подходящим.
Не лучше и устрашающие записи предыдущих периодов, типа: «Площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости (Авт.: нельзя совершать сделки), сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании (Авт.: рано или поздно будете межевать)» и тому подобное. Даже законодатель указывает, что на такие записи не нужно обращать внимание (см., например, №268-ФЗ от 23 ноября 2007 г.).
В графах специальных отметок кадастровых и праворегистрирующих документов о земельном участке без межевания вполне можно ограничиться нейтральной записью, например такой: «Площадь и границы земельного участка определены без проведения межевания».
Объявления (извещения) о межевании
Законом о кадастре недвижимости (ст.39) предусматривается новый порядок опубликования в газете извещения о проведении межевания участка. По новым правилам объявление должно публиковаться в уполномоченном издании субъекта Федерации. Ранее это делалось через муниципальную газету. Закон содержит также требования к содержанию этого объявления.
Давайте признаемся честно: объявление в газете не столько способ действительного уведомления о проведении межевания, сколько или формальный акт, или даже способ избежать согласования границ с проблемными соседями. Не читаем мы этих объявлений, кроме своих собственных. С этой точки зрения повышение статуса газеты - с районного до субъекта Федерации - не имеет принципиального значения.
Если раньше для геодезической фирмы, производящей межевание, не составляло труда подать объявление в газету самостоятельно, то теперь эти хлопоты перекладываются на плечи заказчика кадастровых работ. Этому заказчику, живущему, например, в Москве и Подмосковье, приходится совершить три немаленькие поездки. Первый раз – в редакцию газеты в Москве, второй раз – за номером с объявлением, третий раз – с номером в геодезическую фирму. Редакция московского уполномоченного издания не отказывается принять оплату и дистанционно, но за номером и к геодезистам приходится ехать самостоятельно: всем известно, как работает Почта России.
Ситуация же по поводу уведомления о межевании участка под многоквартирным домом, например в подмосковном городе, через уполномоченную газету МО, о которой в этом городе никто и не слышал, будут выглядеть достаточно комично. Все заинтересованные собственники живут здесь, а объявление выходит в Москве.
Стандартное объявление о межевании из 6-7 строчек в колонке, составленное предельно лаконично и в соответствии с требованиями закона о кадастре, обходиться для Подмосковья примерно в 650-1500 рублей, плохо (длинно) составленное – в 2 тысячи рублей. Немаленькие деньги, учитывая, например, что подмосковным кадастровым инженерам 1 сотку земли, по региональному закону, предписано межевать за 450 рублей или, что только за объявления по «дачной амнистии» всем собственникам участков придется выложить несколько миллиардов рублей, если аппетиты других региональных и муниципальных газет будут на уровне подмосковных.
Так как услуга по публикации объявления о проведении межевания носит монопольный характер, Федеральная антимонопольная служба могла бы принять участие в установлении обоснованных расценок.
На полосе с объявлениями о межевании, случайным образом отобранной в газете «Ежедневные новости. Подмосковье» за 8 мая 2008 г., 11 объявлений из 14 не удовлетворяли требованиям закона о кадастре. Вот полный текст одного из таких объявлений: «9 июня 2008 г. в 10.00 по адресу: МО, г. Волоколамск, ул. Сосновая, д.19 будет происходить межевание земельных границ. Просьба явиться всем заинтересованным лицам». Пятая часть требуемых сведений. Будут ли по этой причине забракованы соответствующие межевые дела, не известно, но законы нужно выполнять. Вероятно, методическая помощь Роснедвижимости, оказываемая геодезическим фирмам в предложении типовых объявлений о межевании, недостаточна, если сложилась такая ситуация.
Последнее замечание перед формулированием предложений. Закон о кадастре предписывает размещать в объявлении данные о заказчике кадастровых работ, включая его почтовый адрес и телефон. Напрашивается вопрос - зачем это нужно? Ведь производит работы, принимает претензии смежных землепользователей по границам, не заказчик работ, а кадастровый инженер, все данные по нему есть в объявлении. И, пожалуй, главное. Считаем, что это требование противоречит закону о защите персональных данных (№152-ФЗ от 27 июля 2007 г.). Какую информацию мы получаем по выписке из ЕГРП относительно собственника объекта недвижимости? Фамилию, имя, отчество. Никаких адресов и телефонов. То же самое должно быть и здесь, на этапе переоформления или первоначального оформления прав собственности.
Полезно будет на сайтах всех региональных подразделений Роснедвижимости разместить типовые образцы объявлений о межевании, а также адреса, телефоны платежные реквизиты и другие необходимые данные об уполномоченных для опубликования объявлений изданиях.
Будет целесообразно в законе о кадастре недвижимости: либо вернуть уровень печатного издания для публикации объявления на муниципальный, либо допускать как муниципальный, так и региональный его уровень, чтобы было удобно всем. Если предположить, что на 1/3 участков межевание все-таки будет производиться, такая мера позволит на всю «амнистию» сэкономить на сопряженных с подачей объявлений затратах (переезды, очереди, упущенная выгода и т.д.) от 5 до 10 миллиардов рублей в текущих ценах.
Вполне возможна и более современная технология, как подачи, так и отражения в межевом деле, что объявление было опубликовано. Экземпляр газеты с объявлением будет вкладываться в дело не в обязательном порядке, а по желанию. Читатели журнала «Кадастр недвижимости» наверняка могут допустить, что кадастровые инженеры являются ответственными людьми и дорожат своей репутацией, квалификационными аттестатами (лицензиями). Поэтому можно делать так. Текст объявления и выходные данные номера газеты, в котором объявление размещено, «верстаются», распечатываются и визируются кадастровым инженером на обычном листе бумаги по установленной форме. Затем вкладываются в межевое дело. А уж как именно он будет проверять, выходило ли объявление вообще, в каком номере – его ответственность. Например, можно договориться с редакцией газеты, что полоса с объявлением в электронном виде направляется кадастровому инженеру, или он посмотрит и проверит объявление в электронной версии издания, или потратит время и заберет газету в редакции. В итоге всю работу по публикации объявлений можно будет производить, не выходя из офиса. Если понадобиться, на случай споров и разбирательств, всегда можно найти контрольный номер газеты, снять заверенные копии, и установить, кто плохо выполнил свои обязанности, и принять необходимые административные решения.
Из закона о кадастре недвижимости необходимо исключить требования публикации в объявлениях о межевании персональных данных заказчиков кадастровых работ (собственников) земельных участков.
Постановка на кадастровый учет земель СНТ целиком
Похоже, идея о целесообразности постановки на кадастровый учет как единого целого (кадастрового квартала) землеотводов садоводческих, дачных и подобных некоммерческих партнерств (будем далее называть их – СНТ) овладела массами. Именно на таких землях и находится большая часть земельных участков, подпадающих под «дачную амнистию». Уточняя границы СНТ целиком, мы решаем задачу современного учета границ достаточно крупных земельных участков, включающих в себя и малые индивидуальные наделы. Межевание индивидуальные земельных участков на территории поставленного на кадастровый учет СНТ автоматически может производиться исключительно по желанию собственников (куда они из «подводной лодки» денутся). Производя учет СНТ целиком, все согласования внешних границ можно производить через уполномоченные органы СНТ, т.е. сделать работу реально исполнимой. Выполнение такой работы на 1-2 порядка ускоряет темпы кадастрового описания территорий СНТ.
Два важных замечания.
Первое касается согласования границ между всеми участками внутри СНТ. Иногда возможность постановки СНТ на кадастровый учет целиком почему-то увязывается с необходимостью согласования границ между всеми участками внутри СНТ. Представляется, что, с одной стороны, в этом нет необходимости, а, с другой стороны, это невозможно сделать. Во-первых, часть собственников индивидуальных участков (может быть, 10%, может быть, 40%) не примут участия в этих согласованиях ни в первую попытку, ни в десятую. Например, их уже нет в живых или они просто не хотят. И что тогда делать? Во-вторых, в подавляющем большинстве СНТ все-таки есть планы застройки, и участки предоставлялись именно по этим планам. Если у соседей есть претензии друг к другу по границам, урегулировать спор и выдать предписание может и правление СНТ. Не удастся решить спор – есть суды. В-третьих, как считают психологи, не нужно давать в руки «маленькому человеку» молоток. У «маленького человека» возникает потребность молоток использовать. В нашем случае необходимость согласования границ земельного участка будет применяться соседями для решения вопросов, не связанных с границами. Например, по поводу близко к границе установленному туалету, пропавшей лопате, неправильному внесению органических удобрений и множеству других поводов. При межевании эти проблемы успешно преодолеваются подачей в газету нечитаемых никем объявлений. Здесь не получиться, т.к. согласования будут проводиться в «ручном» режиме руководящими органами СНТ.
Второе замечание касается земель общего пользования СНТ, которые являются общей совместной собственностью всех членов СНТ, либо оформляются в собственность юридического лица - СНТ. К этим землям относятся дороги внутри СНТ, площадки под водонапорные башни, сторожки и т.д.
СНТ предписывается поставить земли общего пользования на кадастровый учет.
По нашему мнению, нет ни одного весомого аргумента (естественно, к таковым не относим коммерческие интересы участников работ), чтобы это нужно было делать.
Для расчета базы земельного налога можно обойтись одним действием арифметики с площадями общего землеотвода и индивидуальных участков. Возможные технические правовые проблемы начисления налога за земли общего пользования, несформированные в отдельный объект права, проще решить юридическими мероприятиями, не привлекая к работе на сотнях тысяч объектов геодезические фирмы, кадастровую и регистрационную службы. Прочие аргументы сторонников отдельного кадастрового учета земель общего пользования СНТ, вроде: эти земли могут отобрать, если они не будут поставлены на учет, не хочется перечислять ввиду их надуманности.
Есть и другие аргументы, почему всем заинтересованным сторонам лучше бы не втягиваться в межевание земель общего пользования. Во множестве СНТ ширина внутренних дорог и проездов (они - основа этих земель) по факту не соответствуют требованиям строительных норм и правил (должно быть 7- 9 м). Вряд ли, в обязанности кадастрового инженера входит проверка выполнения СНТ требований строительных норм и правил. Земли общего пользования, поставленные на учет в случаях, где эти нормы не выполняются, не оставляют СНТ свободы маневра на будущее. Ведь не исключено преобразование СНТ в поселение или зону разрешенного постоянного проживания. Тогда требования к обеспечению ширины проездов станут острее. Возможно, придется требовать от членов СНТ установить заборы по-другому, в том числе, признавая такого же рода нарушения при согласовании границ индивидуальных участков.
Помощь СНТ как юридических лиц
Сегодня помощь СНТ в реализации «дачной амнистии» в основном ограничивается сезоном с мая по октябрь, в остальное время – как повезет. Юридические адреса товариществ не обеспечивают почтовой связи с ними. СНТ не имеют ни абонентских ящиков для круглогодичной связи, ни интернет-представительств.
Наверное, не должно восприниматься, как чрезмерное, возможное законодательное требование к СНТ обеспечить круглогодичный режим их функционирования и участие в кадастровом учете и регистрации прав собственности по мере возникновения такой потребности как у СНТ в целом, так и у отдельных его членов. Причем участие – без требований отдельной оплаты за это.
Серьезную работу предстоит провести по учету и определению судьбы многие годы не используемых участков. Всем понятно, что оставить все, как есть, и ничего не делать – непозвозволительно. Задачи СНТ здесь следующие. (Все нижесказанное применимо и для участков в поселениях, но уже как зона ответственности органов местного самоуправления). Во-первых, обозначить границы таких участков и предотвратить их частичный или полный захват со стороны смежных землепользователей. Во-вторых, предпринять меры по поиску правообладателей. В–третьих, передать информацию об участке, его адресе и собственнике по установленному регламенту на открытый общефедеральном интернет-ресурс неиспользуемых участков. Наверное, создание и поддержание такого ресурса могла бы взять на себя объединенная служба кадастра недвижимости и регистрации прав собственности.
Определенные преференции СНТ могли бы получить за «пакетный» режим подачи заявлений о постановке на кадастровый учет индивидуальных земельных участков членов СНТ. Основную подготовительную работу, а именно: заполнение заявлений, проверку паспортных данных собственников, удостоверения подписей заявителей и др. можно было бы доверить СНТ. Экономия времени будет существенная.
Кнуты и пряники для «дачной амнистии»
«Дачная амнистия» или - упрощенная регистрация прав собственности с целью последующей уплаты налога на недвижимость. Понятно и справедливо. Но в чем у собственников-то интерес? – Могут продавать, дарить и закладывать. – Маловато, чтобы темпы «амнистии», производящейся силами и за деньги собственников, заметно превышали те регистрации, которые обусловлены наследованием или сделками, совершаемыми сразу после регистрации прав или планируемыми на ближайшее время.
По состоянию на апрель 2008 г. (интервью «Российской газете» первого заместителя Росрегистрации С. Еремина , 18 апреля 2008) всего в месяц подается на регистрацию около 90 тыс. объектов против 67 тыс. на сентябрь 2007 г. Вроде бы, ощутимый рост. Однако с учетом отмены обязательного межевания и обычного роста темпов из-за того, что «дачная амнистия» пока на начальной стадии, это по-прежнему очень мало.
Новые изобретенные способы «ускорения» постановки на кадастровый учет и регистрации прав собственности на недвижимость аппелируют к таких аспектам, как ее страхование, уплата земельного налога и рыночная цена.
В СМИ опубликован ряд статей, в которых утверждается, что с недвижимостью, права собственности на которую не зарегистрированы, возможны проблемы в получении страхового возмещения в страховых случаях. Можно определенно говорить, что как минимум для ведущих страховых компаний по полученным от них разъяснений, например от компании «МАКС», страховое возмещение выплачивается на основании тех же документов, что предъявлялись при заключении договора страхования. В частности, по книжкам садоводов. Авторы упомянутых статей бездоказательно заранее подозревают страховые компании в мошенничестве. Или мишень - не страховые компании, а собственники недвижимости?
Многие собственники участков не получили извещения на уплату земельного налога за 2006, 2007 г.г. Ответ налоговых инспекций на вопрос собственников: «Почему?» примерно такой: «Нет оснований, земельный участок не поставлен на кадастровый учет». То есть раньше проблем, начислить налог и не нервировать людей, не было, а теперь есть? Сборщиков налогов по-видимому не смущает, что они поступают как тот внучек, который решил назло бабушке отморозить себе уши.
Сторонники межевания всего и вся говорят, что при продаже земельного участка, не прошедшего межевания, его продавец не получит за него возможной полной рыночной цены. По нашему мнению, есть понятные ситуации с земельными участками, когда межевание необходимо с учетом максимальной капитализации недвижимости. Целесообразно провести межевание, если планируется построить на земельном участке дорогостоящий дом. Если участок выделен в самостоятельный из большего участка при вступлении в права наследования (до 2002 г.), но границы вновь образованных участков не устанавливались. Если границы группы участков старых «нарезок» (до 2002 г.) не обозначены заборами, и трудно взять какой-то объект за точку привязки и определить границы своего участка. Если планируется узаконить несколько большую площадь, чем по правоустанавливающим документам на участок.
В ситуациях с ясными границами отсутствие проведенного межевания не будет оказывать заметного влияния на рыночную стоимость участков. Считаем, что не в ущерб интересам продавцов, сделки с большинством садовых участков будут происходить без проведения межевания.
Предложим один из возможных стимулов, подвигающий собственникам активнее регистрировать самую дорогостоящую недвижимость в СНТ. На этой чаше весов – пока пусто, поэтому поиски стимулов необходимо будет продолжить.
В апреле 2008 г. Конституционный суд принял решение о возможности прописки (чтобы не путать с регистрацией прав собственности, будем использовать это бытовое слово) граждан в садовых домах, удовлетворяющих требованиям к индивидуальному жилому строению и расположенных на землях поселений. Весьма редкая ситуация, т.к. в основном СНТ расположены на землях сельскохозяйственного назначения. Предположим, что новым Федеральным законом субъектам Федерации будет разрешено производить прописку граждан в индивидуальных жилых домах и на сельхозземлях, и самим определять минимальные требования по инженерной и социальной инфраструктуре, в том числе на основе индивидуальных договорных актов с конкретными семьями. Исходим из того, что семьи действуют ответственно и без социального иждивенчества. Это будет означать, что все, что в рамках регионального стандарта необходимо конкретной семье для безопасного проживания на даче, она должны обеспечить сама (ребенка в школу – на своей машине и т.д. в каждом конкретном случае). Можно установить ограничение, что прописка на дачах разрешена только для граждан России. Перспектива возможности прописки на даче стимулирует постановку участков на кадастровый учет и регистрацию прав собственности также и тех, у кого пока вообще нет строения на участке или эти строения не того уровня.
Без серьезной мотивации собственников недвижимости «дачная амнистия» не наберет нужных темпов.
Очереди и регламенты
Государственные услуги по постановке на кадастровый учет и регистрации прав собственности осуществляются в соответствии с утвержденными регламентами. В этих регламентах все подробно описано, проведено поминутное нормирование на каждое действие. Время ожидания в очереди, кажется, должно быть не более 20 минут.
Изящный способ, как и регламент «выполнять» и пропускную способность регистрационной службы не увеличивать, используют в Подмосковье.
Талоны на определенное время. Выдаются, например, в 9 утра. Запись на талоны – ночью, перекличка – утром. Если кто-то ночью не записывается, и этим днем в Росрегистрацию не попадает (без талона приема нет), значит, ему пока не очень нужно. И про него можно сказать, что уже сотни раз и сделано: «Не можем же мы силой заставить человека регистрировать права собственности?»
Подумаем о регламенте «дачной амнистии» не в частных, а в общей постановке. Решаем обратную задачу: каково должно быть взаимодействие правообладателя земельного участка (дома, дачи) с государственными и иными структурами, чтобы суммарные затраты времени до регистрации прав собственности составляли.... Подставьте число. По нашему мнению, было бы приемлемо укладываться в отношении земельного участка, если производится его межевание, в 40 часов (5 рабочих дней), без межевания - в 20 часов. Перечень типовых событий при решении задачи не ограничивается пребыванием в Роснедвижимости и Росрегистрации, чего касаются уже имеющиеся регламенты. Включаем все затраты времени, начиная от изучения вопроса и пошаговых инструкций на официальных сайтах ведомств, далее - извещения, документы из СНТ, акты согласования с соседями, нотариусы, контакты с геодезистами, заполнение деклараций и т.д., как это происходит в реальности.
Заключение
«Дачная амнистия» - довольно объемная задача. Ее решение потребует согласованной работы законодателей, федеральных служб, муниципальных властей и собственников недвижимости. Методы принуждения, до настоящего момента - основной инструмент к постановке на кадастровый учет и регистрации прав, действующие с момента принятия Земельного кодекса, т.е. уже седьмой год, убедительно показали свою несостоятельность. Только партнерство, заинтересованное участие всех сторон процесса и высокие технологии организации работы обеспечат проведение «дачной амнистии» в течение хотя-бы 10-15 лет. Надеемся, что в какой-то степени этому помогут и высказанные в статье предложения.
Автор: Геннадий Савинов , Заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости «Истра-Город»
Категория: Новости и Статьи участников | Просмотров: 2187 | Добавил: istra | Рейтинг: 0.0/0 |
Всего комментариев: 0

Имя *:
Email *:
Код *:

Copyright MyCorp © 2020