Суббота, 2018-11-17, 7:58 PM

 Новости недвижимости, публикации, прогнозы и мнения

НачалоРегистрацияВход
Вы вошли как "Гость"
Меню сайта
Разделы новостей
Новости Рынка Недвижимости [2039]
Новости законодательства [43]
Загородная недвижимость [256]
Земельные участки. Регионы России. [174]
Экономика Бизнес, Разное [31]
Новости сайта [6]
Рекламные Новости [6]
Новости строительства [312]

Земельные участки

  (продать\купить )

Дома, Дачи, Коттеджи  

Коммерческая загородная недвижимость

Дома отдыха, Базы

Услуги компаний

Квартиры в малых населенных пунктах

Статьи по ключевым словам

Новости и публикации













Наш опрос
Какой посковик лучше ищет недвижимость?
Всего ответов: 981
Новости сайта

 

Участок 6.3 га 90 км от МКАД, Ярославское ш.
Земельный участок на границе национального парка "УГРА" 9,92 га: лес, река Шаня

 

» Загородная недвижимость » 

Новости недвижимости

 


Стародачные места: волна обновлений

 


По оценкам некоторых экспертов, к 2030 г. стародачные поселки исчезнут с лица земли Подмосковья. И все дело в том, что строения в этих местах, как правило, деревянные. В зависимости от даты строительства поселка количество объектов довоенной постройки в нем может составлять около 10%, а относящихся к 1950–1980-м гг. — около 50%.

За 20 лет существования российского рынка недвижимости жилой фонд в стародачных поселках обновился примерно на 40%. В ближайшем будущем темпы изменений только увеличатся. Нетронутыми останутся разве что усадьбы, взятые под охрану государством.

Родом из прошлого

При словах «старые дачи» или «стародачный поселок» рождаются устойчивые ассоциации: добротный просторный дом, сосны, кусты жасмина и сирени на большом участке, достойные соседи, тишина и спокойствие живописного и благополучного уголка Подмосковья… «Романтика стародачных поселков находит своих приверженцев, и это неудивительно, — делится мнением Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Ведь старые дачи когда-то принадлежали представителям советской элиты — маршалам, генералам, министрам и их замам, светилам науки, творческой интеллигенции. Так, в 1949 г. государственными дачами наградили руководителей проекта по созданию советской ядерной бомбы. В 1957 г. дачи получили практически все, кто имел отношение к запуску первого искусственного спутника Земли».

Интересно, что размер участка зависел от положения и статуса его владельца, от количества наград. Так, если члены Союза писателей получали наделы размером 25–40 соток, министры и их замы — от 0,5 до 1 га, то дачная территория советских генералов могла доходить до 2–3 га.

Но существует еще и нематериальный актив старых дач — уникальная история каждого дома. Ведь под их крышами создавались шедевры советского искусства, составлялись приказы и постановления, менявшие жизнь страны. И неповторимую ауру стародачных мест сегодня не в состоянии предложить ни один архитектурный новодел.

«В настоящее время на территории Москвы и Подмосковья насчитывается более полусотни стародачных мест, — говорит Наталья Николаева, руководитель департамента загородной недвижимости агентства недвижимости Great reality. — Поселки из прошлого можно обнаружить на любом направлении — как на Рублевке, так и на Горьковке (за исключением Новорижского шоссе). К наиболее известным и популярным стародачным трассам помимо упомянутой Рублевки относятся Калужское, Дмитровское, Минское, Можайское, Ярославское, Егорьевское шоссе. Нетрудно заметить, что большинство поселков находится в западной части Подмосковья. Самой элитной стародачной зоной считается Красногорский район, а именно — окрестности дворцово-паркового ансамбля «Архангельское», который называют не иначе как Подмосковным Версалем. Еще одна важная особенность — практически все объекты размещены не далее 30 км от МКАД».

«К несомненным преимуществам стародачных мест, — добавляет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», — относятся уникальные природные условия (красивые леса, чистые водоемы). Ведь под строительство домов для высших чинов государства и прославленных личностей выделяли лучшие места, прокладывали удобные дороги и все необходимые коммуникации — электричество, газ, водопровод. Так что неудивительно, что, выбирая недвижимость за городом, современный состоятельный покупатель в первую очередь обращает внимание на стародачные поселки. Однако дома здесь покупают не только из-за уникальности месторасположения, но и из соображений престижа».

До основанья, а затем...

Сегодня стародачные поселки активно меняют облик. Здесь появляются коттеджи с современной архитектурой, улучшают существующее инженерное оборудование и территории.

«Увы, качество старых дач не может конкурировать с современной элитной коттеджной застройкой, — рассказывает С. Цывин. — Да и инженерные коммуникации основательно износились и уже не отвечают требованиям взыскательного потребителя. Морально устарели планировки, архитектурные стили, физическое состояние старых дач. Ведь многие владельцы сдают дома в аренду, годами не делая никакого ремонта».

Тем не менее к стародачным участкам и строениям, в каком бы состоянии они ни находились, проявляют живой интерес как девелоперы, так и частные покупатели. При этом основную ценность для них представляют не исторические обветшалые постройки, а земля. Ведь в последние годы рынок загородной недвижимости стремительно развивался, свободных участков под застройку в непосредственной близости от МКАД оставалось все меньше. А потому интересным предложением стали старые поселки, коренные обитатели которых переезжали, а порой, бедствуя, принимали решение о продаже родного гнезда.

«И впредь интерес к старым дачам будет высоким, — уверен Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти». — Особенно к участкам и территориям, расположенным по соседству со старинными усадьбами, большой водой, реками, сосновыми борами. Самыми востребованными, конечно, останутся рублевские поселки Барвиха, Жуковка, Николина Гора, а также писательские Переделкино и Комфорт на Калужском шоссе. Сегодня эти места быстро обновляются, прирастая дорогими особняками. Так что Жуковку, Барвиху или Баковку назвать стародачными местами можно с большой натяжкой».

Меньшим переделкам подверглись такие исторические места, как Немчиновка, Усово, Кратово, Завидово, Руза. Остались и поселки, в которых новострой категорически запрещен. «В качестве примера можно привести Чигасово, — говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». — Это один из наиболее тихих и экологически благоприятных уголков ближнего Подмосковья. Неподалеку от этого стародачного места для сотрудников ГК «Мост», которые владели телеканалом НТВ, был построен первый в России элитный коттеджный поселок Птицы. На сегодняшний день новое строительство здесь запрещено, близлежащие территории получили природоохранный статус. Дома на вторичный рынок не поступают, приобрести домовладение можно лишь в новом поселке Лион, который значится как последняя организованная коттеджная застройка в районе Чигасово».

Конечно, представители общества охраны памятников и исторических мест могут быть недовольны коренной реконструкцией. Но куда денешься? Не каждый новый собственник согласится жить под прогнившей крышей. Ведь и значимые постройки имеют свой век. Истекает срок службы для деревянных домов, построенных в 30–40-х гг. прошлого столетия, которые были рассчитаны на 50–100 лет эксплуатации. Теперь они должны как минимум подвергнуться масштабной реконструкции с заменой фундаментов, нижних венцов, а в некоторых случаях — и перекрытий. «В последнее время при продаже дачи в стародачном поселке само строение стали сразу закладывать под снос, потому что в 99% случаев оно попадает в категорию ветхого, — утверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Таким образом, основную часть стоимости составляет земля. Цена сотки, например в поселке Валентиновка, — от 23 до 30 тыс. долл. Участок площадью 20 соток обойдется примерно в 700 тыс. долл., в то время как стоимость самого дома не превышает 20 тыс. долл.».

Таким образом, распространение получила новая практика: если нет ограничений по сохранению исторического жилого фонда, то старую дачу сносят, а на ее месте строят современный элитный дом. Именно таким образом стародачный поселок Кутузово превращен в коттеджный комплекс Кутузовская Слобода. «Хотя, — замечает А. Артемьев, — бывает и так, что новому собственнику невыгодно полностью избавляться от старого объекта. Например, если вековая дачка расположена возле водохранилища или на берегу реки в пределах водоохраной зоны. По закону строить новый дом на этом месте запрещено, зато реконструировать — пожалуйста. Так что нередко владельцы разбирают подгнившие бревна, укрепляют старый фундамент и возводят на этом основании новый дом — то есть проводят реконструкцию. То же случается и на территориях старых дач, расположенных на особо охраняемых землях природных парков».

Одной из последних тенденций деятельности рынка стала и скупка земель в составе дачных поселков под коммерческие проекты. К примеру, на 1–2 га одной генеральской старой дачи застройщики возводят несколько современных коттеджей и выставляют их на рынок уже не как сезонные дачи, а как дома для постоянного проживания.

Когда цены не смущают

О какой бы то ни было средней стоимости старых дач говорить сложно, так как каждый объект уникален, имеет свое историческое прошлое. При этом не стоит забывать и о таких параметрах, как престижность направления, размер участка, особенности ландшафта, уровень инфраструктуры, окружающая застройка. В любом случае старая дача — удовольствие не из дешевых. «В большинстве случаев, — говорит С. Цывин, — стоимость таких объектов в два — четыре раза выше цены аналогичных предложений в соседнем поселке. А так как старых дач с каждым годом становится все меньше, цены на них будут только расти.

Однако высокие цены не отпугивают покупателей — спрос на старые дачи существенно превышает предложение. В последнее время такие дома стали реализовывать с использованием техники закрытых продаж, проще говоря — без какой бы то ни было активной рекламы.

«Приобретая домовладение в стародачном поселке, собственники нередко стремятся прикупить и соседние участки для увеличения площади своего надела, — добавляет Н. Николаева. — Правда, в большинстве случаев рассчитывать на то, что в скором времени можно будет расшириться за счет соседей, — затея неблагодарная, а порой и неосуществимая: можно прождать много лет, но так и не дождаться».

При покупке домовладения возможны и трудности с юридическим оформлением сделки. Ведь некоторые поселки имеют 80–90-летнюю историю, и дома в них неоднократно передавались по наследству. «Иногда сложности начинаются на стадии подготовки документов купли-продажи, — комментирует Л. Ежова. — Зачастую такие сделки связаны с приобретением долей, получением всевозможных согласований с другими собственниками, соседями. Нередки случаи, когда дом восстанавливали после пожара либо других разрушений без соответствующей регистрации в БТИ вновь возведенных строений. Так что оформление сделок и прав собственности на приобретенное домовладение может длиться много месяцев».

Ничто не вечно под луной

По мере истощения земельных ресурсов, пригодных для коттеджной застройки, девелоперы будут все активнее бороться за право освоения территорий стародачных поселков. Процесс сноса и строительства на их месте новых современных коттеджных комплексов приведет к тому, что старые дачи будут постепенно исчезать. К тому же половину старых поселков сейчас используют для проживания только в летний сезон. По мнению девелоперов, это не вполне рационально. И в самом деле, большинство стародачных поселков расположено в 20-километровой зоне от МКАД, имеют все коммуникации, что позволяет жить там круглогодично.

«Скорее всего, — размышляет С. Цывин, — нетронутыми останутся лишь камерные поселки на западных направлениях. На рынке вторичной недвижимости это будет уникальное предложение, уступающее по престижности разве что историческим усадьбам. Не исключено, что оставшиеся стародачные домовладения приобретут почетный статус памятников архитектуры федерального значения, тогда, естественно, ужесточатся требования по их содержанию».

Что ж, вполне возможно, что какая-то часть поселков будет сохранена в прежнем виде в качестве архитектурных и исторических памятников. Как, например, дачный поселок художников Пески, расположенный в Коломенском районе Подмосковья, который в феврале 2004 г. был объявлен объектом культурного наследия регионального значения. Согласно документу на территории Песков запрещается строительство любых объектов, нарушающих природный и исторический ландшафт.

Сергей Романов

Источник  Земельные участки подмосковье
 

Категория : Загородная недвижимость | Просмотров: 2260 | Добавил: zemli | Рейтинг: 0.0 |
 
 

 


Хотите разместить рекламную новость на первой странице сайта?
напишите заявку в Обратной связи! 
 


 
 

Новости на других сайтах

 
 
 

 

Календарь новостей
«  Октябрь 2010  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031
Форма входа
Поиск по новостям

 

Друзья сайта
Яндекс.Метрика
 

Срочные короткие сообщения

 

Статистика

Рейтинг@Mail.ru

На других сайтах