НЕДВИЖИМОСТЬ. С ТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

Символ жизненного успеха - квартира в Москве, дача в ближнем Подмосковье - ветшает на глазах. Облик 15-километровой зоны за МКАД стремительно преображается: за 5 лет застройщики обещают довести общую площадь бизнес-центров здесь до 2 млн. кв. метров, а количество коттеджных городков до 1000. Так что в поисках отдохновения от городской суеты сегодня целесообразнее искать себе дачу где подальше. А символом успеха для москвича XXI века становится имущественный триптих: квартира в столице, коттедж за МКАД и дальняя дача в 60-70 километрах от города, рядом с лесом и водоемом. Все четче вырисовывается и другая тенденция - резкая сегрегация дачных направлений на престижные и маргинальные.

В течение 5-10 лет начнется массовая миграция из столицы в пригороды.

Первые коттеджные поселки появились в западном секторе ближнего Подмосковья во второй половине 90-х. Их главная прелесть виделась состоятельным людям в наличии забора, охраны и статусного соседства. К тому времени краснокирпичные замки, возведенные в эпоху первоначального накопления, уже проигрывали битву, а сегодня они не продаются даже по себестоимости. Другие конкуренты поселков -старые номенклатурные дачи "с историей" - за счет своей малочисленности исчезают как класс.

Следующим шагом стало появление поселков с домами, возведенными по единой архитектурной концепции. Для граждан с небезграничными возможностями застройщики начали развивать формат таунхаусов как альтернативу московской квартире. Альтернатива во многих случаях состоялась как по цене (200-300 тыс. долларов за "усадьбу" на северном и южном направлениях), так и по качеству. Скольких сил и денег потребуется на дострой и переделку среднестатистического таунхауса, имеет представление всякий, кому довелось обживать московскую новостройку аналогичной ценовой категории. И зелени в поселках таунхаусов обычно негусто, словно в какой-нибудь Перерве. Но зато у домовладельца никогда не появятся соседи сверху или снизу, а деревья рано или поздно вырастут.

В последние годы коттеджные поселки усилили свои позиции - растет их количество (со 100 в 2002-м году до 400 сегодня). Они становятся крупнее, а придомовые площади меньше. Это свидетельствует о том, что такая недвижимость все меньше воспринимается как дача и все больше как место для постоянного проживания. Поселки обзавелись собственными магазинами, детсадами, часовнями, бассейнами, спортзалами, ресторанами и службами быта.

Оставалось дождаться девелоперов, готовых строить в ближнем Подмосковье офисы, где можно работать, не тратя часы на поездку в центр Москвы. И дождались. В зоне между Ленинградским и Калужским шоссе (на западе) строится полтора десятка деловых центров общей площадью 2.3 млн. кв. метров, рассчитанных почти на 150 тыс. рабочих мест.

Наконец, в прошлом, 2006 году на рынок хлынули мегапроекты: конгломераты, состоящие из отдельных дач, поселков, малоэтажных кварталов, бизнес-центров, спортивных комплексов. Так, после реализации проекта "Большое Домодедово" на площади 3 тыс. га за МКАДом появится город-миллионник; "А101" станет экономическим мини-районом на 13 тыс. га вдоль Калужского шоссе с жильем, парками, офисами и даже промзонами.

- Как только у человека появляется материальная возможность, он переселяется за город, - утверждает директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ" Савелий Орбант. - Эта волна поднимает вторую - "переселение" бизнеса. В течение 5-10 лет нас ждет массовая миграция из Москвы в пригороды. К 2012 году объем рынка загородной недвижимости достигнет 50 млрд. долларов по сравнению с нынешними 15 млрд.

Богатые осваивают запад, средний класс- юг и север, остальные держат курс на юго-восток

Цены на землю в ближнем Подмосковье (от $2 тыс. за сотку на востоке до $150 тыс. на западе) неизбежно приведут к имущественной дифференциации переселенцев. О дешевой загородной недвижимости в 15-километровой зоне не приходится мечтать даже, допустим, под Люберцами: пустой 10-соточный участок в живописном месте здесь обойдется в $200 тысяч. Богатый человек сюда не поедет (непрестижно и неидеально в смысле экологии), а поедет москвич, променявший типовую городскую квартиру на жизнь на природе.

Люди богатые группируются на западе. Пресловутой Рублевки на всех желающих уже не хватает, и она либо превратится в гетто для небожителей, либо постепенно утратит свой уникальный статус. Так, владельцы особняков в Красногорском и Одинцовском районах окрест куцего Рублево-Успенского шоссе с успехом соперничают с истинными рублевцами в крутости. Вслед "обрастают жирком" Пятницкое и Киевское направления.

Дальнее Подмосковье останется во власти шестисоточников. В средней зоне также сохранится сезонный вид проживания. Но ее поделят богачи, осваивающие жанр дальней дачи (под этим термином следует понимать диапазон от обширного поместья с собственными лесами, водоемами, табунами и гольф-полями до среднего размера дачи повышенной комфортности), и представители "эконом-класса", которым в прежние времена посчастливилось обзавестись фазендами в хорошем месте.

Впрочем, потребитель пока не улавливает тенденцию. Больше половины покупателей наивно ищет на рынке ближнего Подмосковья коттеджи, сопоставимые по цене с московской квартирой, то есть за $200-300 тысяч. Но предложение в этом ценовом сегменте в 2.5 раза ниже спроса.

Рынок загородной недвижимости почти индифферентен к бурным событиям московского рынка, который то растет, то падает. Если для московской новостройки срок экспозиции свыше полугода - почти катастрофа, то для загородной полтора года - норма. На вторичном рынке городское жилье сейчас, в период стагнации, ищет покупателя 3-4 месяца, на загородном обычный срок - 8-10. Однако упаднические настроения, царящие на московском рынке, скажутся на рынке загородном. В 2006 году цены на дачи и коттеджи набрали почти 40%, но на 2007-й эксперты прогнозируют около 20%.

Идеальный загородный дом: вкусы меняются

Прежние предпочтения: площадь коттеджа 300-400 кв. метров, площадь участка 20-30 соток, претенциозная архитектура дома, максимальная изолированность от соседей.

Новые предпочтения: площадь коттеджа 200-250 кв. метров, площадь участка 7-15 соток, нейтральная архитектура дома, безукоризненное качество строительства, обширная общественная территория, инфраструктура для постоянного проживания.

Вечные ценности: лес и водоем вблизи поселка; круглосуточная охрана поселка; в доме сетевой газ, централизованная канализация и водоснабжение, автономное отопление и охранные системы.

Врач Елена Симонова: "Довольно быстро мы поняли, что "попали"

- Как и многие москвичи, мы с мужем всегда мечтали переехать за город. А когда родился второй ребенок, приступили к делу. Продали квартиру в Москве (сталинскую трешку на Ленинском, то есть весьма дорогую) и переехали к родителям. Деньги вложили в строительство таунхауса - по 700 долларов за метр. Домик небольшой - 200 кв. метров, три этажа, участок 4 сотки. Охраняемый поселок на Дмитровке, живописные окрестности и Москва рядом. Инфраструктуры, правда, никакой, кроме спортплощадок. Два года ждали заселения. Наконец наш домик был в целом готов. Еще почти год ушел на дострой и отделку - в доме были только коммуникации, бетонные полы и внешние стены. Даже лестниц не было. Обстановку покупали "на последние".

Летом 2005 года мы наконец вселились. И довольно быстро поняли, что "попали" по деньгам. С самого начала нам говорили, что ежемесячные коммунальные платежи составят примерно 2-2.5 доллара за метр, то есть в сумме около 500 долларов. В итоге оказалось почти 800. Это уборка территории поселка, освещение, вывоз ТБО, охрана. Сюда же можно включить индивидуальные расходы: электричество, водо- и теплоснабжение.

Но коммунальные платежи - еще не все. Они не отменяют бесконечные поборы. Например, в нашем поселке имеется детская площадка. На мой взгляд, вполне себе ничего. Нам она в принципе не нужна (сыну 14 лет, дочери 8). Вдруг объявляется очередное общее собрание, в повестке - сбор денег на новую детскую площадку. По 350 долларов с семьи. Я и другие стали отказываться - у нас нет малышей, но куда там! До детской площадки мы тоже скидывались: на новый асфальт (старый двух лет не пролежал), на озеленение общественных зон (молодые деревья почему-то гибли), на доплату охране, на какую-то санобработку... Постоянно идут разговоры о грядущих сборах на спортоборудование, на мини-трактора - к чему они, я так и не поняла.

В общем, в месяц на все про все у нас выходит почти 1500 долларов. Мы, наивные, думали, что наших с мужем 6-7 тыс. долларов дохода в месяц будет вполне достаточно для загородной жизни. Оказалось, нет. Мы не готовы отдавать 20% зарплаты на всякую чепуху. Но это ведь только начало. Дому уже четыре года и им пора заниматься: фасад подновить, например. Погоревав, мы решили продать его и переехать обратно в Москву, в нормальный многоквартирный "муравейник". Чтобы платить в месяц 200 долларов и ни о чем не беспокоиться. Вот только покупателей никак не найдем. С октября прошлого года... Ну, а когда продадим, природой будем наслаждаться на старой маминой даче в 90 км по Горьковскому шоссе.

Мы, кстати, не одни такие. Миллионеров среди наших соседей немного - все-таки не Рублевка. Прошлым летом две семьи уехали из поселка. В одной жена родила, ушла с работы, а муж в одиночку уже "не тянет". В другой семье сына "поступили" на платный факультет в МГУ. Пришлось выбирать между высшим образованием и детской площадкой с мини-тракторами...