НЕДВИЖИМОСТЬ. С ТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

Как отмечают эксперты, почти весь 2007 год столичный рынок недвижимости "отдыхал", однако осенью снова наметилась тенденция к росту стоимости квартир. И вроде бы ничего не мешает ценам на жилье в Москве вырасти в 2008-2009 годах еще вдвое. "Примечательно, что математические манипуляции с прогнозами цен на московскую недвижимость приводят именно к таким выводам, - говорит руководитель центра Олег Репченко.

- За последние пять лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно полтора-два года роста сменяет год стабилизации - стагнации рынка, потом все повторяется сначала. Поэтому если попробовать математически выделить цикличность ценовой кривой, то выйдет новый двукратный скачок цен к 2009 году с последующей стагнацией.

Однако математические выкладки - это одно, а жизнь - совсем иное. "Любому разумному человеку понятно, что рост цен в геометрической прогрессии на какой бы то ни было товар не может продолжаться вечно, - размышляет далее эксперт. - Существует "потолок", по мере приближения к которому рост становится все более умеренным или совсем пропадает. Конечно, "потолок" постепенно может отодвигаться все выше и выше из-за инфляции, роста уровня жизни и доходов населения, но все эти процессы, как правило, протекают гораздо более умеренными темпами. Не на 100 же процентов в год, слава богу, у нас растет инфляция".

Какие же имеются основания для того, чтобы предположить, что московская недвижимость близка к своему ценовому "потолку"? По мнению специалистов, таких причин несколько.

Во-первых, по всем классам жилья Москва догнала, а иногда и превысила уровень цен на недвижимость в крупных европейских городах, уступая разве что таким супердорогим мегаполисам, как Лондон или Монако. Но при этом и качество жизни, и качество жилья в российской столице все же по многим параметрам пока уступают европейским. В большинстве европейских столиц жилой метр стоит $2000-5000. Дороже обычно, как правило, элитное жилье в престижных местах. В Москве же $4000-5000 за метр - средняя цена панельного жилья, пятиэтажек и других старых домов в спальных районах. Если же речь идет о домах выше среднего уровня, в престижных районах города, или о жилье бизнес-класса, то они стоят уже $7000-10 000 за метр и выше. А элитное жилье продается сейчас вообще по заоблачным ценам - от $20 000 и до $50 000 за метр. Поэтому, как считают аналитики, было бы странным предположить, что цены на жилье в российской столице вырастут еще в два-три раза и в итоге окажутся выше, чем в самых дорогих городах мира.

Во-вторых, даже несмотря на ограниченность предложения жилья в столице, рост цен будет сдерживаться платежеспособностью населения. Ведь как бы ни нужна была москвичу квартира, он просто не сможет купить ее дороже, чем позволяют финансовые возможности. Если вспомнить, то в 2005-2006 годах рост цен на столичную недвижимость во многом был обусловлен активным развитием ипотеки и повышением платежеспособного спроса за счет заемных средств. Но теперь, как уже писала "РГ", темпы прироста ипотечных кредитов заметно сократились. По мнению специалистов компании "Лаурел-ипотека", по сравнению с прошлым годом - примерно в семь раз. И дело вовсе не в том, что люди потеряли интерес к ипотеке, просто большинству из них при нынешних ценах даже заемных денег все равно не хватает на приобретение квартиры.

А вот ожидать снижения цен все равно не приходится. И на это тоже есть свои причины. В первую очередь дороговизна московского жилья объясняется его ограниченным предложением и объемом строительства, причем сейчас на рынок попадает даже меньше новых квартир, чем в прошлые годы. "Ежегодно в столице сдается более 5 миллионов квадратных метров нового жилья, однако примерно половина из них уходит под различные социальные программы: очередникам, переселенцам из пятиэтажек, молодым семьям, военным, - говорит Репченко. - В то время как несколькими годами ранее эта доля была в пределах 30 процентов. Таким образом, решая социальные задачи, город невольно уменьшает выбор на рынке жилья для всех остальных, кто пытается квартиру купить. В результате цены на него растут".

Кстати, в 2008 году, как заявил на днях руководитель комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк, в Москве будет построено 5,3 миллиона квадратных метров жилья. 2,5 миллиона из них снова пойдут на социалку.

Если пять лет назад на рынок поступало порядка 50 000 квартир в год, то теперь - в два раза меньше. И эта картина вряд ли будет меняться, так как столичные власти уже не раз подчеркивали, что из года в год город делает все больший уклон в пользу социального жилья.

"В нынешних условиях, - констатирует Репченко, - мы прогнозируем рост стоимости на столичную недвижимость в пределах 15-20 процентов. Такой расклад вполне характерен для рынков в условиях стабильной общеполитической и экономической ситуации. В ближнем Подмосковье, во многом уже интегрированном в рынок недвижимости Москвы, динамика цен будет примерно такая же".