$WDAY$, 2017-11-21, 6:48 PM

 НЕДВИЖИМОСТЬ.  СТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

Начало Каталог статейРегистрацияВход
Вы вошли как "Гость" · RSS
Меню сайта


Форма входа


Наш опрос
Вы доверяете больше:
Всего ответов: 242
 

Блаки, Договоры, расписки

Земельные участки

  (продать\купить)

Дома, Дачи, Коттеджи  

Коммерческая загородная недвижимость

Дома отдыха, Базы

Услуги компаний

Квартиры в малых населенных пунктах

Новые фото-объявления

Аналитика Обзоры Полезные статьи по недвижимости

 

Участок 6.3 га 90 км от МКАД, Ярославское ш.
Участки 30 соток на Новорижском шоссе!




Ипотека простыми словами...дома, участки, квартиры

 

 

 

 


дома участки квартиры - объекты ипотеки.

Примечание :

Предлагаем читателю рассматривать данную статью не только в ее прямом контексте, но и в контексте загородных домов и земельных участков, тк земельная ипотека и программа малоэтажной застройки (дома, коттеджи) скоро заставят подвинуться многие другие ипотечные программы. Дома и участки вообще на сегодня (и в ближайшие несколько лет) станут самым доходным сектором для инвестиций. Прежде всего конечно -участки - как первичный вид недвижимости (загородной). Но вторичный рынок коттеджей и домов - возможно затмит всю шумиху на жилом рынке.



Краткий очерк об ипотечной программе государства.



Почему буксует ипотечная программа? Доступной ипотеки до сих пор нет. Почему? Можно ли ожидать снижения ипотечных ставок и от чего зависит регулирование рынка цен на недвижимость. Какую роль при этом играют банки, и какова роль государства? На эти вопросы постарался ответить автор статьи в кратком обзоре.

«Ипотека – один из подвидов залога без передачи имущества залогодержателю» - так выглядит определение ипотеки с правовой очки зрения. Главное определяющее слово в ипотеку – недвижимость. Т.е тем самым залогом может являться только недвижимое имущество. Согласно опросам проведенным некоторыми СМИ (см новости Землемер.Инфо) значительная часть населения в корне неверно понимает смысл ипотечной программы государства. Благодаря тому что этот вопрос серьезно муссируется многими ТВ каналами, причем с участием правительственных чинов, среди 65% населения бытует мнение, что ипотека (гос. программа) – это один из механизмов социальной помощи населению. Интересно, что подобное мнение существует, несмотря на то, что предмет ипотеки «разжеван» и разрекламирован как никакой другой. Зачастую люди решающие взять ипотечный кредит, меняют свое мнение после проведения расчетов по процентам. Что это: ошибка пропаганды или намеренная PR-компания? А вообще - существуют ли механизмы регулирования ипотечных кредитов сегодня? Чтобы ответить на этот вопрос проанализируем саму суть ипотеки простыми словами.

Итак, согласно определению (см. выше) ипотека – обыкновенная залоговая банковская сделка. Ипотечный кредит – это обычный целевой кредит, где цель- это ваша недвижимость. Предметом договора ипотеки могут являться: земельные участки, предприятия, здания, сооружения и виды недвижимого имущества, используемые в предпринимательской деятельности (ангар, цех…). Кроме того предметом ипотеки могут стать и жилые дома, и квартиры и даже их доли (части), а также : дачи садовые домики, гаражи… Согласно статистики 65% населения регионов считают что ипотека касается только жилья (квартир в частности). А это , как видно совсем не так.

Поскольку ипотека – кредит, его вам никто просто так не даст. Значит, возникнут выплаты по процентам. И поскольку это банковский кредит, а большинство банков у нас частные, то и процент будет зависеть от того банка, в который вы обратились. Видно что ипотека – сделка коммерческая, целью которой является извлечение банком прибыли, значит извлекать эту прибыль банк будет по «полной программе». Совершенно непонятны заявления массы аналитиков о скором снижении ипотечных ставок самими банками без изменения внешних условий на рынке. Банки никогда самостоятельно не снизят свою прибыль, да и с какой стати? Это частные банки и они ведут свою политику как любой другой предприниматель. Государство просто не имеет права административными мерами мешать ведению дел частным предприятиям. Выходит, что государственных механизмов регулирования цен пока нет.

Причем здесь государство?

Жилищная проблема – государственная. Если во времена СССР жилищная проблема заключалась в нехватке жилья, то сегодня в его доступности и в улучшении жилищных условий. Жилья сейчас на рынке полно – попробуй купить! Государство не может сегодня давать прямую субсидию каждому, но оно может предложить сотрудничество частному капиталу. И это правильная идея. Государство, по сути, производит рефинансирование частных капиталовложений - благодаря этому срок выплаты кредита может быть долгим. Но важно понимать, что это сотрудничество происходит по рыночным ценам! А это значит что все просто - спрос определяет предложение. Другими словами: цены на жилье сформированы самим потребителем! Оказалось (вдруг) , что в стране огромная масса богатых потребителей и 40% (как минимум!) из них приходится на регионы. Именно из регионов сформировался устойчивый спрос на недвижимость в столицах и крупных федеральных центрах. Представляете, о каких финансах идет речь если этот спрос способен взлетать лавинообразно?

Естественно, что при таких темпах роста цен на жилье, и при наличии свободного рыночного их формирования, государство просто не в состоянии оплачивать жилищные проблемы граждан. Поэтому и возникает это партнерство: государство - банки. Но никакой субсидии здесь нет и быть не должно! Государство лишь гарантирует исполнение сроков и прочих условий ипотечного кредита. И это не так уж мало. Проиллюстрируем почему. Выдавая кредит, банк стремится получить максимум прибыли, а сильный рост цен может только подстегнуть рост процентов или … обесценивать их. При этом, может возникнуть ситуация, когда рост стоимости залога превышает на много прибыль по проценту. Проще говоря, теоретически, может случиться, что банку выгоднее … не возврат кредита, и возникает соблазн изменить проценты.

О ценах и банках. Механизмы рынка сегодня.

Однако все же, теоретически банки могут договориться о снижении процентов по ипотеке. За счет чего? Дело в том, что большинство банков, сами являются инвесторами на рынке строительства жилья. Получается сказочная схема: сами строят, сами продают, сами и кредитуют. Другими словами: почти все рычаги регулирования цен находятся отнюдь не у государства. Банки же могут вполне учесть снижение покупательской способности, и договориться о минимальных процентных ставках. Формирование цен на недвижимость все же больше определяется спросом. Осложняется дело тем, что 40-55% спроса приходится на инвесторов, которые отнюдь не нуждаются в улучшении жилищных условий. Эти площади либо сдаются ,либо просто пустуют.

Недоступность покупки квартиры, существовала и три и четыре года назад. Простой потребитель еще тогда не мог себе позволить эту роскошь. Цены всегда выше, чем предел суммы для потребителя, нуждающегося в жилье. Ведь известно, что ипотечный кредит могут и не дать, если уровень ваших доходов покажется банку не достаточным. По усредненным данным такой уровень должен быть в пределах 1500-2500 долл. США. А многие ли у нас имеют такие деньги? (имеется в виду реально нуждающийся в жилье гражданин)

Ну а если спуститься с небес рассуждений на землю грешную, получаем, что ждать снижения процентов по ипотеке не стоит.

Как же регулировать цены?

И все же вмешательство государства возможно. Для этого необходимо создание государственной конкуренции частному капиталу на всех уровнях. От этапа строительства, до предоставления кредитов. Эта конкуренция уже существует. В новостях часто появляются сообщения об участии иностранных банков в ипотеке и строительстве. Зачастую ипотека иностранного банка выгоднее российских кредиторов. Кроме того государство может и должно вторгнуться своими компаниями на рынки строительства. Во первых – это очень доходный рынок и вряд ли можно считать эти меры бюджетными затратами. Они скорее принесут доходы в бюджет. Во вторых : предлагая цены ниже рыночных государство серьезно потеснит частный сектор, причем на законных основаниях. И в третьих : формируя свою сеть кредитных организаций – государство серьезно приблизит доступность ипотеки и нарушит монополии частных банков. Кроме того, привлечение иностранных инвесторов – застройщиков, которым такие прибыли и не снились, государство подстрахует свои финансовые потоки в этих направлениях. Вообще говоря, наличие серьезной конкуренции всегда с гарантией снижает цены. Однако необходимо учесть тот факт, что обрушение рынка (падение цен) – губительно для ипотечной программы. Пострадают много инвесторов, которые также могут быть потребителями гос-компаний в будущем.

Частный инвестор в данном случае фигура двоякая: с одной стороны они подхлестывают цены, с другой –это поставщики финансов на рынок.

Обвал цен вообще может привести к дефолтам на разных уровнях и рынках. Поэтому регулировку необходимо проводить вдумчиво и аккуратно.

Вывод: государство может и должно стать полноправным участником рынка недвижимости. При этом решаются сразу две задачи : снижение и регулирование цен, и получение доходов в бюджет.

Заключение

На самом деле ипотека вовсе не буксует. Она развивается ,просто не так быстро как хотелось. Медленное развитие, скорее всего, определяется все теми же рыночными факторами : спрос и предложение.

Количество граждан желающих пойти на ипотечные кредиты поубавилось, но это временное явление. Поводом к тому стало муссирование слухов об обвале рынка недвижимости. К тому же спрос на жилье уже не лавинообразный , а вполне прогнозируемый, а значит и контролируемый в какой то степени.
"Я-Пресс"- специально для Землемер.Инфо
Мнение редакции может не совпадатьс мнением авторов. Копирование материалов без гиперсслки на Землемер.Инфо запрещено.

Другие материалы по теме


Источник: http://www.zemlemer.info/publ

 
 

Новые Статьи

 

 

 

Категория: Ипотека-особая папака! | Добавил: zemli (2007-04-09) | Автор: "Я-Пресс"
Просмотров: 8296 | Рейтинг: 0.0 |


 

 
Эффективна я реклама Недвижимость, Строительство



 
Категории каталога
Финансы Инвестиции [25]Недвижимость Обозрения [73]
Законы, Право [60]Исследования рынков, Аналитика [52]
Интересные Новости и Заметки [26]Ипотека-особая папака! [9]

 

Поиск по каталогу

Срочные короткие сообщения

 

 
Друзья сайта
Яндекс.Метрика
Статистика

Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации