$WDAY$, 2017-11-21, 6:43 PM

 НЕДВИЖИМОСТЬ.  СТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

Начало Каталог статейРегистрацияВход
Вы вошли как "Гость" · RSS
Меню сайта


Форма входа


Наш опрос
Вы доверяете больше:
Всего ответов: 242
 

Блаки, Договоры, расписки

Земельные участки

  (продать\купить)

Дома, Дачи, Коттеджи  

Коммерческая загородная недвижимость

Дома отдыха, Базы

Услуги компаний

Квартиры в малых населенных пунктах

Новые фото-объявления

Аналитика Обзоры Полезные статьи по недвижимости

 

Земельный участок 11,74 га, Калужская область, 200 км от МКАД
Участок 6.3 га 90 км от МКАД, Ярославское ш.




Куплю дом… без документов?

 

 

 

 


дачный поселок, коттеджная застройка или дом в деревне....если нет документов?

Куплю дом… без документов...?

Всем известна ситуация, когда покупка или продажа дома осложняется отсутствием документов о регистрации дома, и подтверждающих право собственности на него. Другими словами дом попросту не сдан в эксплуатацию. Зачастую документы на земельный участок находятся в полном порядке и готовы к сделке. Возможна ли сделка в таком виде и насколько она надежна , решил выяснить автор этой статьи.

Прежде всего, проясним две ситуации. Идет ли речь о покупке дома в деревне или в дачном поселке (товариществе). Как будет показано ниже, эти ситуации существенно различаются в контексте проблемы. Конечно, в идеале, было бы неплохо иметь полный пакет документов и в том и в другом случае. Однако известно, что регистрация дома может длиться месяцами и ускорение процесса весьма недешево.

Добавляет масла в огонь поведение юристов, которые тут же принимаются пугать клиента всевозможными "подставами" и ужасами мошенничества.. При этом мало кто из них говорит что то конкретное, и описывает случаи из практики. Самыми прогрессивными в этой ситуации оказываются риэлторы. Они, как правило, проверяют чистоту сделки сразу, при первом обращении клиента. Причем проверка производится опытным человеком и что называется "вглубь истории". Риэлтор, как правило, не намерен затягивать сделку, и в отличие от юриста постарается провести сделку быстро и безопасно, обходя по возможности возможные юридические проволочки и перестраховки.

Оно и понятно, ведь прибыль риэлтора зависит от скорости проведения сделок. Однако не станем спешить с выводами и рассмотрим , когда риэлтор такую сделку проведет быстро, а когда будет настаивать на оформлении полного пакета документов. Кстати говоря, иногда сделка с риэлтором даже более выгодна, несмотря на присутствие комиссионных. Дело в том , что опытный риэлтор ситуацию знает не понаслышке и зачастую обходя массу формальностей принимает на себя часть существенных (по мнению клиента ) рисков.

Сразу оговорюсь. Я не призываю вас избегать оформления документов. Правила созданы не спроста и они безусловно нужны .. Но...Думаю каждому знакома ситуация, когда уж очень хочется побыстрее провести сделку и заехать в купленный дом. В этой статье мы и попытаемся рассмотреть ситуации таких покупок, и покажем : на что стоит обратить особое внимание , если решено проводить сделку оформляя только землю.

Поводом к ее написанию послужило... просто массовое отсутствие юристов помогающих ускорять сделки.. В основном наблюдается огромное кол-во "специалистов" действующих шаблонно и страхующих себя скорее, нежели клиента. Такого рода спецы никогда не могут внятно и четко обрисовать риски клиента на практических примерах. Они действуют шаблонно и не изобретательно. Мне лично знаком специалист, который благодаря своему умению составлять документы (основные и подстраховочные) успешно ускорил массу сделок, благодаря чему имеет обширную клиентуру не только среди потребителей но и среди профессионалов риэлторского рынка. Известны и обратные случаи., когда огромные юридические отделы затягивали сделки настолько, что проваливали их полностью (не забыв получить зарплату). Поэтому и решено было написать статью для обычного покупателя или частного риэлтора, т.е. для людей, которые не действуют на уровне контрактов и инвест-проектов, но часто взаимодействуют на бытовом ("диком") рынке продажи загородной недвижимости.

По мнению автора, принципиально наглядными могут быть две ситуации. В первой речь пойдет о покупке дома в населенном пункте - деревне. Во второй – продается \покупается дом в садовом товариществе или дачном поселке. Предположим , что срок действительности кадастровых планов на земельный участок не истек и в том, и в другом случае. Представим для наглядности, что читатель- это риэлтор. Какие документы Вас как риэлтора должны заинтересовать в первую очередь?


Дом в деревне

Конечно, прежде всего, следует изучить земельные документы. Свидетельство о собственности должно быть установленного образца и в нем должно быть четко указано , что это частная собственность. Затем следует обратить внимание на форму выдела земли (ее целевое назначение). Если это- ИЖС -хорошо, если это ЛПХ следует уточнить, входит ли этот участок в черту населенного пункта (или граничит \ примыкает), т.к. не все участки ЛПХ могут быть разрешены под застройку. Отметим: если свидетельство о собственности старого образца, то несмотря на его действительность, следует его заменить на установленный образец в законном порядке, через регистрационную палату. При этом Рег.палата проведет свою , независимую экспертизу истории выдела этого земельного участка.

В первом случае (дом в деревне) очень важно знать имеет ли продавец разрешение на стройплощадку. Такой документ, как правило, не существует без соответствующих согласований с архитектурными и коммуникационными службами района. Если такого документа нет, то такую сделку проводить крайне рискованно, т.к. речь идет фактически о самовольном строительстве. Дом, построенный без разрешения на строительство, рискует оказаться красивой, но нежилой коробкой, отрезанной от всех коммуникаций. Например такое возможно , если в районе вашего строительства нет дополнительных мощностей электроэнергии, и их выделение Вам просто не предусмотрено. Кроме того, вы приобретаете объект уже нарушивший закон, т.к. электроэнергия, затраченная на строительство, фактически воровалась.

Обратим внимание на то, что у земельного участка (причем, в обоих ситуациях), должен быть в наличии кадастровый план установленного современного образца (для сделок) . В этом важнейшем документе дублируются сведения о собственности, такие как: вид собственности на землю, правоприемник (собственник). А также содержатся сведения о границах, соседях, обременениях, категории земель и целевом назначении. В том случае если кадастровый план должным образом не оформлен, то скорее всего , законно получить его без обозначенного строения не получится. Вам придется договариваться с геодезистом (фактически "давать на лапу") о том, что он "не видит" дома на участке. Такая ситуация не редкость, и решать конечно вам. В среднем подобное "не видение" стоит от 150 до 500 долларов в зависимости от ситуации.

Если земельные документы в полном порядке, то желательно переоформить документы на строй площадку или оформить все как недострой, получив соответствующую пометку в кадастре. Несмотря на абсурдность этих действий они вполне законны. Так предварительное разрешение на строительство еще не означает самого факта строительства. В кадастре же можно обозначить наличие фундамента, что будет свидетельствовать о начатых (но незавершенных) работах, и в то же время показывать отсутствия готового строения, т.к. решение об окончании стройки принимает сам застройщик.

Далее следует обратиться к грамотному юристу, который проведет документальную договорную подготовку к сделке. Специалист согласует суммы и сроки, а также штрафные санкции и неустойки в случаях признания сделки недействительной по вине продавца. Если же, грамотного юриста у вас нет, то советуем заверять сделку нотариально. В этом случае мнимость сделки доказать будет практически невозможно и практически полностью исключен шантаж со стороны продавца, т.к. нотариус удостоверяет добровольность сделки с обоих сторон ее участников.

Дача в садовом товариществе  или  дачном поселке

Во второй ситуации, когда продается \покупается дом в садовом товариществе имеются принципиальные отличия, могущее значительно упростить проведение сделки. Оказывается что в этом случае действительно многое проще. Во первых, благодаря закону о дачной амнистии (советую почитать внимательно). А во вторых, благодаря самому методу хозяйствования в садовых товариществах.

Согласно закону, садовое товарищество, а точнее его земля может быть использована : под строительство жилого дома, хозяйственных построек, и даже для построек для организации отдыха!!! Что может попасть под определение " здания для организации отдыха" можно пофантазировать, заметим лишь то , что при грамотном оформлении бумаг можно построить чуть ли не развлекательный комплекс. Однако вернемся к нашему дому.

Итак, строить жилой дом можно, причем разрешения на строительство в данном случае не требуется. Если и нужно какое то согласование , то только с председателем и правлением товарищества. А это согласитесь огромный плюс. Отметим, что само определение садового товарищества, позволяет не вводить дом в эксплуатацию как угодно долго. Собственно сдавать в эксплуатацию некому кроме правления товарищества. Дело в том , что хозяйствование над коммуникациями и инфраструктурой осуществляется здесь коллективно на основе принятого устава. А это означает частную независимость непосредственно от коммуникационных структур района. Товарищество покупает их услуги так сказать оптом, а распределение их внутри хозяйства, является внутренним делом садового товарищества. При этом не следует забывать о противопожарных строительных нормах, которые четко регламентированы в таких случаях.

Риэлтор должен провести тщательный анализ в данном конкретном случае, провести все необходимые консультации с председателем садового товарищества и взять у него необходимые справки если требуется. В том случае если, право на земельный участок подтверждено документами не вызывающими сомнений, а задолжностей перед садовым товариществом нет, то вполне можно приступить к подготовке сделки.

В данном случае , как и в предыдущем, рекомендуется подкрепить сделку нотариально, дабы закрепить законно тот факт. что продавец предоставил всю информацию и не вводит покупателя в заблуждение. Отметим, что если председатель правления предоставил все необходимые справки об отсутствии задолжностей , то подключение к коммуникациям не вызовет особых проблем. Подключение будет осуществлено на основе тех норм, которые приняты в данном садовом товариществе, кстати, их следует узнать заранее.

В итоге можно видеть что, покупка дачного дома , даже если он по сути является коттеджем, значительно проще и прозрачнее. Огромную массу ограничений и припонов можно снять. а при грамотном составлении договоров свести риски практически к нулю.

Коттеджный поселок. Продажа коттеджей.

Это отдельная тема. Дело в том что ситуация с коттеджными поселками и в частности с покупкой и продажей коттеджей отнюдь не однозначна. Сегодня  появилось масса коттеджных застроек активно использующих сельхоз-земли в качестве основы и массово обходящие законы используя дыры в них. Такая ситуация требует более пристального рассмотрения, что мы обязательно сделаем в последующих статьях.

Заключение

В жизни часто бывает , что подготовка документов, сбор справок, дача взяток, легко могут развалить сделку да и просто испортить настроение покупателю. В результате радость человека от приобретения будет сильно омрачена. Эта статья составлена именно на тот случай когда по ряду причин задержка сделки нежелательна для всех сторон участников, и обращает внимание читателя на те места в сделке, которые потенциально опасны, и наоборот - имеют шансы быть не принципиально важными.

(Я-Пресс специально для Землемер.Инфо)

Гиперссылка на Землемер.Инфо обязательна при копировании.





Другие материалы по теме
 
 

Новые Статьи

 

 

 

Категория: Купить / продать дом, коттедж, дачу | Добавил: zemli (2007-04-02)
Просмотров: 26109 | Рейтинг: 5.0 |


 

 
Эффективна я реклама Недвижимость, Строительство



 
Категории каталога
Купить / продать землю, участок [30]Купить / продать дом, коттедж, дачу [26]
Купить / продать квартиру [12]Коммерческая недвижимость [4]
Аренда земли жилья: сдать / снять [2]Оценка недвижимости [7]

 

Поиск по каталогу

Срочные короткие сообщения

 

 
Друзья сайта
Яндекс.Метрика
Статистика

Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации