$WDAY$, 2018-02-24, 5:32 AM

 НЕДВИЖИМОСТЬ.  СТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

Начало Каталог статейРегистрацияВход
Вы вошли как "Гость" · RSS
Меню сайта


Форма входа


Наш опрос
Вы доверяете больше:
Всего ответов: 242
 

Блаки, Договоры, расписки

Земельные участки

  (продать\купить)

Дома, Дачи, Коттеджи  

Коммерческая загородная недвижимость

Дома отдыха, Базы

Услуги компаний

Квартиры в малых населенных пунктах

Новые фото-объявления

Аналитика Обзоры Полезные статьи по недвижимости

 

Земельный участок 11,74 га, Калужская область, 200 км от МКАД
Земельный участок 8,5 га, Калужская область, 200 км от МКАД.




КОТТЕДЖ ИЗ ВТОРЫХ РУК. ЗА И ПРОТИВ

 

 

 

 


 
С каждым годом желающих обрести второй дом, а то и вовсе перебраться за город на ПМЖ становится все больше. Растет и число предложений: если еще год назад в Подмосковье было около 250 организованных поселков, то на сегодняшний день их уже почти 400. Эксперты подсчитали, что совокупный объем сделок на загородном рынке в 2006 году составил около 8,5 млрд долл. и 2,4 из них пришлись на вторичный сегмент.

 

Домик «для дяди»

 
Инвестиционные покупки в загородном секторе представляют своего рода «первично-вторичный» рынок, о котором будет уместно упомянуть в данной статье.
 
По оценкам специалистов, от 10 до 30 % всех коттеджей приобретают с целью инвестиций. «Самой выгодной в отношении капиталовложений является покупка загородного объекта на стадии строительства или даже «с чертежной доски», — говорит директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков.
 
По завершении работ цена возрастает до 30 %. К этому показателю следует добавить рыночный рост стоимости за период возведения дома. Генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов подчеркивает, что для максимальной отдачи вложений следует выбирать наиболее ликвидные поселки: «Многие из них хорошо известны. Например, Павлово, где за три года продаж ценник вырос на 200 %; «Грин Хилл», в котором с марта до августа прошлого года дома подорожали на 68 %; Пестово, где наблюдался рост в 100 % за год».
 
Руководитель портала Cottage.ru Михаил Подрабинек также считает, что хорошая доходность ожидает частного инвестора там, где есть потенциал для роста: участок расположен в удачном месте, продажи в нем начинаются с земли по невысоким ценам, а в проекте помимо сооружения домов заложено еще и создание обширной инфраструктуры.
 
В качестве успешных он перечисляет такие поселки, как Шервуд, Архангельское, Шишкин лес, Павлово, «Резиденция Бенилюкс».
 
На вторичный рынок инвестиционный объект выходит практически в завершенном виде, нередко уже с отделкой. «Как правило, для такого домовладения характерна высокая степень готовности, а в поселке работает инфраструктура», — рассказывает директор по развитию инвестиционно‑строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.
 
Впрочем, некоторые эксперты ставят целесообразность вложений в частные проекты под сомнение. Ведь дом — это индивидуальный продукт, который хозяин обычно делает под себя. Даже если к застройке предлагают участок с подрядом, а возводимый коттедж имеет типовые для данного поселка характеристики, инвестор вкладывает в сооружение свое представление о загородном доме, которое может совсем не совпадать с мнением конечных потребителей.
 

«Физиономия» вторички

 
Считается, что вторичный сегмент рынка загородной недвижимости в основном сформирован, поэтому можно с уверенностью выделить его главные черты.
 
Самые востребованные дома в элитном секторе расположены, разумеется, на Рублево‑Успенском шоссе. Доля сделок на вторичном рынке тут даже превышает аналогичный показатель по первичке. «В общем, все западные направления имеют предложения как премиум-, так и бизнес-класса», — замечает ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Иван Потапов. Обжитые коттеджи на Рублевке стоят в среднем 3300 долл. /кв. м.
 
Растет популярность Киевского и Калужского шоссе. Связано это в первую очередь с их хорошей пропускной способностью, а также благоприятной экологической обстановкой и сложившейся инфраструктурой (Киевское шоссе расширено и обновлено вплоть до района аэропорта Внуково). По данным компании «МИЭЛЬ», средняя цена квадрата на Киевском направлении составляет 1809 долл. Примерно одинаковая стоимость вторичного загородного жилья зафиксирована на Рижском и Минском шоссе — 1780 и 1750 долл./кв. м соответственно. «Впрочем, на таком «молодом», развивающемся направлении, как Новая Рига, доля вторичных продаж еще не слишком велика», — подчеркивает Михаил Подрабинек. Площади домов класса de luxe начинаются от 450–500 м.
 
Надо сказать, элитные предложения встречаются не только на привычном западе Подмосковья, но и на «бюджетном» востоке — на Горьковском, Новорязанском, Носовихинском шоссе, где расположены знаменитые стародачные поселки Малаховка, Кратово, Салтыковка, сопоставимые по дороговизне с поселками на самых престижных направлениях. Здесь квадратный метр в недавно построенном коттедже может стоить и 2, и 2,5 тыс. долл. Так, в базе загородных объектов компании «ИНКОМ-недвижимость» можно найти дом общей площадью 400 кв. м, расположенный на десяти сотках в Салтыковке (7 км от МКАД по Горьковскому шоссе), по цене 1 млн долл. А в Малаховке коттедж площадью 300 кв. м на участке 12 соток продается за 610 тыс. долл.
 
Объекты бизнес-класса занимают примерно 35 % в общей структуре вторичного рынка. «Повышенным спросом пользуются домовладения площадью 250–400 кв. м на участках от 15 соток в коттеджных поселках, находящихся в пределах 15–35 км от МКАД», — говорит Валерий Мищенко. Примерно такие же цифры приводит Владислав Луцков: «Хорошо продаются строения площадью 250–300 кв. м с земельным участком от 12 до 17 соток. Расстояние от МКАД должно быть не более 30 км». Самые популярные архитектурные стили в этом сегменте — классицизм и модерн. Стоимость коттеджей начинается от 450 тыс. долл.
 
Экономклассу эксперты отводят 14 % от общего объема рынка. Бюджетные дома чаще всего предлагают на восточном и юго-восточном направлениях. «Хотя основные продажи на вторичном рынке сосредоточены до 30 км от Москвы, в сегменте экономкласса есть спрос и на более удаленные объекты», — считает Иван Потапов. В данном случае речь в основном идет о таких категориях загородной недвижимости, как таунхаусы, дачи, коттеджи вне организованных девелоперами поселков. На долю последних (обычно это здания, возведенные в 1990‑х годах) приходится больше половины всех предложений. Некоторые специалисты считают, что эти объекты замещают пока несуществующий, но столь востребованный на первичном рынке сегмент экономкласса. «Клиенты, которые хотели бы приобрести жилье в поселке экономкласса, частично переориентировались на недорогие вторичные домовладения, расположенные в удачных местах», — говорит Владислав Луцков. Купить такой коттедж можно за 250–400 тыс. Интересно, что довольно часто в специализированных изданиях попадаются объявления о продаже половины дома и участка.
 
В сегмент массового спроса попадают также коттеджи, построенные из недорогих материалов — дерева, сайдинга, пеноблоков. Находящиеся вне организованной застройки, они, как правило, лишены современной инженерии — центральной канализации, отопления, водоснабжения. Вот пример типичного объявления о продаже такого объекта: «Дом общей площадью 130 кв. м расположен на участке 12 соток в 19 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Стройматериалы — дерево, сайдинг. Отопление — газовый котел, вода — скважина, канализация — септик. На участке молодые сосны. Цена 160 тыс. долл.». А в 27 км по Дмитровскому направлению предлагают кирпичный дом без центральных коммуникаций общей площадью 125 м на участке шесть соток за 135 тыс. долл.
 
Дачи в садовых товариществах представляют собой отдельную категорию недвижимости. Их вряд ли можно рассматривать как место для круглогодичного проживания. Тем не менее если само строение и не представляет собой большой ценности, то земля всегда остается в цене. Дачу городской житель может приобрести совсем недорого. Например, на 45‑м километре Ярославского шоссе участок в девять соток с летним домиком предлагают за 40 тыс. долл. Неподалеку от поселка Купавна (20 км по Носовихинскому шоссе) дача с участком в семь соток стоит 36 тыс. долл. Однако домики в необустроенных поселках сегодня практически не пользуются спросом.
 
Примерная стоимость коттеджа в поселках в зависимости от его типа *
 

Тип
Стоимость, долл.
Название
Расположение
Эконом
250–450 тыс. 
Славенка, Альпийский, Акуловские Усадьбы
Поселки на удалении более 50 км от МКАД, по скоростным трассам (Новорижское и Киевское шоссе)
Эконом +
500–900 тыс. 
Киселево, Власово,
«Истра Кантри Клаб»
Поселки на удалении более 30 км от МКАД, по скоростным трассам (Новорижское и Киевское шоссе), поселки по Дмитровскому и Ярославскому шоссе
Бизнес
1–1,9 млн 
Княжье озеро, Променад, Серебряный век, Пестово, Новое Лапино, Club 2071
Новорижское шоссе, Киевское шоссе в районе Новоглаголево. Поселки у воды далее 30 км от МКАД по Дмитровскому и Ярославскому шоссе
Бизнес +
2–2,9 млн 
Гринфилд, Риверсайд,
Le Vitan, Лесной ручей
Рублево-Успенское шоссе (20-30 км), Новорижское шоссе (до 30 км), Калужское шоссе (до 20 км), Минское шоссе (до 20 км) 
Премиум 
3–4,9 млн 
Довиль, Шервуд, Бенилюкс, Корабельные сосны, Павлово,
Бельгийская деревня
Рублево-Успенское шоссе (20-30 км), Новорижское шоссе (15-25 км), Можайское шоссе (10 км), Минское шоссе (10 км), Калужское шоссе (10 км) 
Элит,
люкс
5–10 млн 
Николино, Сосновый бор
Рублево-Успенское шоссе (20-30 км) 
Эксклюзив
От 10 млн
Ландшафт, Санаторий «Барвиха»
Рублево-Успенское шоссе (10 км)

* классификация загородных объектов, предложенная компанией «Терра-Недвижимость»
 

Pro et contra

 
Надо сказать, что в целом как среди потребителей, так и в профессиональной среде нет однозначного отношения к сегменту вторичного рынка загородной недвижимости. «Многие объясняют покупку вторички нежеланием взваливать на себя хлопоты, связанные со строительством, тратить время и силы на общение с дизайнерскими агентствами и пр. Люди хотят въехать в дом с отделкой в обжитом поселке, прихватив с собой, условно говоря, полотенце и тапочки, — говорит Тимур Сайфутдинов. — Выбор интерьера — дело кропотливое, эмоциональное. Гораздо проще пощупать руками готовый дом, чем дорисовывать в воображении, как преобразятся оштукатуренные стены». Однако чем больше клиенты готовы заплатить за коттедж, тем придирчивей они оценивают его эстетические характеристики и качество используемых материалов. Поэтому на выгодную продажу могут рассчитывать только хозяева современных качественных построек. «Морально устаревшие дома, сооруженные в 1990‑х годах, находят все меньше покупателей, — объясняет Иван Потапов. — Не многие из этих объектов соответствуют высоким требованиям и предлагаются по приемлемой цене». Ожидания оправдывают лишь дома, расположенные в организованных коттеджных поселках, однако цены на них подчас очень и очень кусаются. Поэтому часто клиент готов заплатить заранее и несколько месяцев ждать окончания строительства, но в итоге отдать за дом в полтора, а то и в два раза меньше.
 
В дальнейшем, по мнению Владислава Луцкова, предложение как на вторичном, так и на первичном рынке загородного жилья увеличится. Этому будут способствовать новые девелоперские проекты, а также реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье», в рамках которого предложено стимулировать малоэтажное жилищное строительство.
 
МОНАХОВА Наталья
 
 
-----------------------------7d7242367304b0 Content-Disposition: form-data; name="html" 1

Другие материалы по теме


Источник: http://www.zemlemer.info

 
 

Новые Статьи

 

 

 

Категория: Купить / продать дом, коттедж, дачу | Добавил: zemli (2007-04-22)
Просмотров: 10270 | Рейтинг: 0.0 |


 

 
Эффективна я реклама Недвижимость, Строительство



 
Категории каталога
Купить / продать землю, участок [30]Купить / продать дом, коттедж, дачу [26]
Купить / продать квартиру [12]Коммерческая недвижимость [4]
Аренда земли жилья: сдать / снять [2]Оценка недвижимости [7]

 

Поиск по каталогу

Срочные короткие сообщения

 

 
Друзья сайта
Яндекс.Метрика
Статистика

Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации