НЕДВИЖИМОСТЬ.  СТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

6 главных итогов ипотеки-2006
29 декабря 2006 г.
Татьяна Соколова | Собственник

Весь год «Собственник» следил за развитием ипотечного кредитования в России и в Москве. И эта тема всегда была самой читаемой – видимо, потому, что ипотека уже прочно вошла в жизнь многих россиян. Какие тенденции сделали ее нашей реальностью?

Тенденция первая: объемы росли, количество кредитов – нет

Объемы кредитования в этом году оказались на высоком уровне – $5,5 млрд задолженности по всей стране и $2,2 млрд в столице. Это в два с лишним раза больше, чем прошлогодние показатели. При этом, по словам заместителя председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья Валерия Казейкина, в Москве ежемесячно выдавалось лишь 300-400 ипотечных кредитов, что сопоставимо со многими городами России. Причины таковы: рост цен на жилье сначала помог рынку ипотеки, а потом затормозил его. Покупка жилья благодаря двукратному росту цен на рынке стала просто недоступна без кредитования. При этом существенно выросло число граждан, которые пытались получить кредит. У каждого москвича по крайней мере один из знакомых пытался получить кредит и хотя бы один уже выплачивает его.

С другой стороны, рост цен в какой-то момент обогнал возможности ипотеки. По словам банкиров, минимальный размер кредита, который сейчас достаточен для покупки квартиры в Москве – это $150 тыс., а чтобы его получить, надо показать доход в размере не ниже $5 тыс., каковым похвастаться могут лишь несколько тысяч человек в столице. В сущности, поэтому объемы рынка выросли, а количество ипотечных сделок в этом году было даже меньше, чем в предыдущем. И если раньше ипотека была недоступна в силу суровых требований банкиров к заемщикам, то в этом году они как раз резко смягчили эти требования, и граждане потянулись в банки. В начале года банкиры радовались наплыву желающих. Однако купить жилье по ипотеке мало кому удалось: в условиях ажиотажного роста цен продавцы отказывали «ипотечным» покупателям, сделка с которыми более длительна по времени. А когда наступила стабилизация цен, оказалось, что купить жилье даже с помощью ипотеки могут весьма немногие москвичи. Однако соприкоснуться с этим финансовым явлением в реальной жизни смогли многие – именно потому, что пытались получить и даже получали ипотечный кредит, который не смогли потом использовать.

Тенденция вторая: суперусловия кредитов

Если бы в прошлом году кто-то рассказал, что в этом году большинство банков будут выдавать кредит с нулевым первым взносом, а ставки упадут ниже 10%, причем требования к клиентам будут весьма смягчены, – никто бы не поверил. Однако в этом году «вымывание» клиентов с рынка недвижимости заставило банкиров искать способы сделать кредиты доступными даже при нынешних ценах на недвижимость. Многие банки уже дают согласие на кредит, если покупается квартира, участвующая в альтернативной сделке. Кроме того, ряд банков в этом году уже согласен, чтобы созаемщиками по кредиту выступили не супруги, а в число собственников входили дети. Кто-то готов не учитывать в статьях расходов семью, если заемщик женат, есть и другие послабления. Уменьшились сроки решения о выдаче кредита (у некоторых банков до суток), увеличилась максимальная сумма. Банки начали активно сотрудничать с девелоперами, чтобы выдавать кредиты на новостройки.

Тенденция третья: рынок ипотеки стал остроконкурентным

В конкурентной битве выиграли те специализированные банки, кто понял, что надо повернуться лицом к клиенту. Естественно, никто не смог подвинуть по объемам кредитования универсальные банки – Сбербанк и ВТБ, а вот третью позицию занял Москоммерцбанк, потеснив банк «Дельта кредит», традиционно занимавший это место.

Секрет успеха, которым с «Собственником» поделился первый заместитель председателя правления КБ «Москоммерцбанк» Альберт Хисаметдинов, звучит так: «Мы постарались удовлетворить потребности заемщика. Причем мы не выделяли никого среди тех риелторов и ипотечных брокеров, которые работают с нами, не обеспечивали никому особых условий». Таким образом банк, выдавший в прошлом году кредитов на $1,5 млн, сумел ворваться в тройку лидеров с $578 млн, причем не с самыми дешевыми программами и практически без рекламной кампании. Решающим стал сервис и быстрота обслуживания – как выяснилось, ключевые факторы для завоевания сердца российского ипотечного заемщика.

«Дельтабанк» сделал в конце года попытку пробиться ближе к сердцу клиента: он заявил, что готов выдавать кредит в день совершения сделки, а не после госрегистрации. Это особенно актуально для альтернативных сделок, сделок, в которых участвуют квартиры в новостройках или в Подмосковье. Поскольку альтернативных сделок на рынке остается примерно 80%, это достаточно сильный ход, который может помочь банку вернуться на утраченную третью позицию.

И таких шагов со стороны разных банков было в этом году много. Разгоревшаяся конкуренция на рынке весьма благоприятна для кармана клиента – он может получить кредит на значительно лучших условиях, чем год назад. В общем, условия стали более приемлемыми и похожими на западные.

Тенденция четвертая: расширение списка ипотечных залогов

В этом году в залог начали брать практически всю имеющуюся недвижимость: землю, дорогие коттеджи, новостройки, квартиры в пятиэтажках, имеющиеся в собственности квартиры. Увеличилась доля ипотечных сделок на рынке загородного элитного жилья – практически каждая пятая сделка происходила с привлечением ипотечного кредитования. Дома стоимостью несколько миллионов тоже активно покупали в кредит.

Активно развивался сектор ломбардного кредитования, то есть кредитования под залог имеющейся недвижимости. По данным экспертов, его доля в объеме кредитования выросла практически вдвое – с 10 до 20%. Но развиваться ему еще есть куда: западная практика такова, что примерно 50% имеющейся недвижимости находится под залогом. Это источник средств, причем недорогих и на долгий срок. Однако, по словам ипотечных брокеров, мало кто из клиентов понимает все преимущества такой сделки, и опять же над рынком довлеет «советское» представление – быть должным стыдно. Имеющуюся недвижимость, чтобы получить деньги на развитие своего бизнеса, все чаще стали закладывать богатые люди, но и они стараются делать это тайно.

Тенденция пятая: обмен кредитов на новых условиях

Эта тенденция подоспела к концу года. Один из крупнейших ипотечных брокеров, «Фосборн Хоум», предложил рынку услугу рефинансирования кредита на весьма выгодных условиях, которые схожи с западными. Как рассказал «Собственнику» Василий Белов, генеральный директор «Фосборн Хоум», рынок активно откликнулся на это предложение — только за первую неделю работы в Центр обмена ипотечных кредитов пришли заявки на $12 млн, причем 55% кредитов компания готова рефинансировать уже сегодня. По данным исследований, почти 60% тех, кто выплачивает ипотечный кредит, хотели бы снизить ставку. Доступная услуга рефинансирования кредита при общем снижении ставок на самом деле приведет к обострению конкурентной борьбы на ипотечном рынке, поскольку окажется, что получить клиента, его надо удержать. Думается, перспективы следующего года – дальнейшее улучшение условий кредитования и возможность при снижении ставок перекредитоваться в своем же банке.

Тенденция шестая: рынок стремился к прозрачности

При такой яростной конкуренции игра часто идет не по правилам, и недобросовестная реклама с умалчиванием дополнительных комиссий – одна из самых распространенных уловок. Государство в лице ФАС начало обращать на это внимание, и банкиры решили, что им лучше самим написать правила для всех участников рынка, чем ожидать этого от государства. Благодаря этим правилам и кодексу этики, которые будут приняты в 2007 году, каждый клиент будет знать, чего он вправе ожидать от своих потенциальных банков-кредиторов, в том числе и в части информации.

Уже сейчас многие банки выкладывают кредитный договор на своих сайтах, а в прошлом году эта информация становилась доступной клиенту лишь в день подписания. В некоторых банках договор можно прочитать заранее в офисе. Кроме того, сегодня можно получить почти всю информацию о дополнительных комиссиях, если вы будете достаточно настойчивы. А также оговорить условия досрочного погашения и другие ключевые моменты. Прозрачность условий становится нормой ипотеки, что не может не радовать: ведь ипотечный кредит берется на много лет, и точное знание в самом начале обещает, что заемщик не почувствует себя обманутым в своих ожиданиях.