НЕДВИЖИМОСТЬ.  СТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

Участок и Дом, - важные термины для кадастровой оценки.

ЦЕЛИНА...

Ветер перемен гуляет на просторах нашей родины. Его стараниями россияне начали постепенно забывать, что "все вокруг колхозное" и привыкать к частной собственности, учась ее уважать и даже любить, если речь идет о собственном клочке земли. Однако после семи десятилетий коллективного хозяйствования вдруг выяснилось, что для грамотного частного землевладения, одних чувств не достаточно. Собственностью еще надо научиться распоряжаться, платить за нее налоги и в полной мере нести за нее ответственность

Что посеешь...

Суммарная кадастровая стоимость всех земель Российской Федерации составляет 23,6 триллиона рублей", - сообщил недавно общественности руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин. "Да если это все продать, то население России может целый год не работать!" - быстро подсчитали, переведя сумму в доллары, практичные журналисты.

Если задуматься, перспектива подобного отпуска радовать россиян особенно не должна: год ведь пройдет быстро... Впрочем, история земельных отношений в России всегда была богата непродуманными решениями, а оттого полна драматизма.

Особняком в списке в основном провальных земельных преобразований стоит, пожалуй, только реформа Петра Столыпина, в результате которой крестьянам отошло 58% сельскохозяйственных земель. Суть ее, для тех, кто забыл о чем речь, очень ясно отражает выступление самого Столыпина на заседании Государственной Думы 5 декабря 1908 г.: "Личный собственник властен распоряжаться своею землей, закрепить за собой свою землю, он может прикупить себе земли, может заложить ее в Крестьянский банк, может продать ее. Весь запас его разума, его воли находится в полном его распоряжении - он кузнец своего счастья".

Зерна разумного в головах тех, кому было адресовано послание, были безжалостно вытоптаны грянувшей в 1917 г. революцией. Право частной собственности на землю отменили, а спустя недолгое время в стране разразился крупнейший за всю историю земельный передел под названием "коллективизация деревни".

Согласно Постановлению XV съезда ВКП(б) о Землепользовании и землеустройстве любые попытки подрыва национализации земли, такие как купля, продажа и дарение, приказано было преследовать как тяжкое уголовное преступление. Любая аренда земли была запрещена, "кулацкие элементы" ликвидированы, а свободные земли сельскохозяйственного назначения отныне предоставлялись организациям и отдельным гражданам в бесплатное пользование.

Последовавшие за всем этим многочисленные реорганизации и почины в управлении сельским хозяйством "на местах" привели к тому, что страна, имеющая самую большую в мире площадь пахотных земель, вышла на первое место в мире по закупке зерна и другой сельскохозяйственной продукции за границей. Впервые страна закупила небольшое количество зерна в 1961 г., а затем процесс пошел не останавливаясь.

Следующая кардинальная реформа земельных отношений случилась в России только в начале 1990-х гг., когда в законодательстве вновь появился институт частной собственности на землю. Мы вернулись к тому, с чего начали, потеряв почти столетие.

Передача земли в собственность была осуществлена по варианту раздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные земельные доли - паи. Значительную часть паев получили пенсионеры и работники социальной сферы. Основная часть новых землевладельцев передала свои земельные доли в аренду.

Из почти 26 тысяч колхозов и совхозов (по состоянию на 1990 г.) было создано 5,5 тысяч акционерных обществ, почти 7 тысяч обществ с ограниченной ответственностью, 11,6 тысяч сельскохозяйственных кооперативов, а также государственные унитарные и муниципальные предприятия. Кроме того, по словам экспертов, новый Закон легализовал теневой рынок земли, который давно существовал в России.

А между тем перед страной встала еще одна серьезная задача: пересчитать все, что "в закромах", вернее, узнать, сколько же у нее в запасе земли.

Кадастр на оба ваши дома!

"Не счесть алмазов в каменных пещерах, не счесть жемчужин в море полуденном" - это сегодня про Россию. Только считает наша страна не сокровища, а драгоценные гектары земельных, лесных и водных угодий. В ноябре 2006 г. Госдума приняла в первом чтении законопроект "О государственном кадастре недвижимости".

Кадастр - это систематизированный свод сведений о земельных участках, расположенных на них зданиях и сооружениях, а также информация о водных, лесных объектах и недрах страны. Или, формулируя еще короче, "опись участков земли с указанием ее ценности".

Заняться "канцелярщиной" страну вынудило отсутствие точных сведений о всех имеющихся в наличии участках земли и объектах недвижимости. Например, до сих пор неизвестно, сколько в России земли, находящейся под предприятиями и сколько она стоит. И такая ситуация складывается не только в "промышленном" секторе рынка.

К тому же не стоит забывать о священном для любого государства праве взимания налогов и пополнения ими казны. Все это могло осуществиться только с введением в действие более совершенной системы, чем использовавшаяся до этого оценка БТИ, порой в сотни раз заниженная.

Глава Минэкономразвития РФ Герман Греф, представляя законопроект на заседании Правительства, пошутил, что "кадастр - это роддом и загс для любого объекта недвижимости". Стране создание такого "роддома и загса" обойдется недешево. На финансирование проекта Россия получит заем Международного банка реконструкции и развития в объеме $100 млн сроком на 17 лет.

Что касается простых россиян, то они нововведение почувствовали после того, как начали получать уведомления на уплату налога на землю. С января 2006 г. ставка земельного налога стала устанавливаться в процентах от кадастровой стоимости участка, а величина налоговых ставок была отдана на откуп местным властям. Получив налоговые карты в руки, далеко не все чиновники смогли устоять против соблазна получить с землевладельцев по полной. Для жителей Павлово-Посадского района налог вырос в четыре раза, Наро-Фоминского - более чем в шесть, Истринского - более чем в восемь раз. В итоге губернатор Борис Громов вынужден был рекомендовать главам муниципальных образований назначить не предельные ставки, а "справедливый коэффициент".

Немало сюрпризов подарит в будущем единая система учета и владельцам городских квартир, ведь их дома также стоят на земле. Кадастровую стоимость земельного участка под домом просто поделят на количество квартир, учитывая при этом площадь жилья. Для оценки земли в городе уже разработано 36 параметров. Оценщики учтут все, вплоть до экологической и криминогенной обстановки в отдельно взятом микрорайоне.

По словам Виктора Дамурчиева, руководителя департамента земельных ресурсов Москвы, "если стандартный размер территории большинства типовых многоквартирных домов примерно равен половине футбольного поля - 30x60 метров, то налог составит от 350 до 420 рублей с квартиры в год. В элитных домах, где участки больше, и налог будет побольше - рублей 600 с квартиры". Для "уклонистов", не желающих платить налоги, в Уголовном кодексе РФ предусмотрена статья 198, которая говорит о штрафе в размере от двухсот до семисот минимальных размеров оплаты труда. Как вариант, в качестве компенсации государству также подойдет заработок осужденного за период от пяти до семи месяцев, либо "моральное удовлетворение" от ареста должника на срок от четырех до шести месяцев, или, в особых случаях, лишение свободы на срок до двух лет.

Расстраиваться, впрочем, не стоит. Кто-то с введением закона о кадастре даже выиграет. Например, жителям скалистых гор, болотистой местности или вечной мерзлоты, земля будет обходиться несопоставимо дешевле, чем тем, кто умудрился поселиться в городах или пригородах экономически развитых регионов.

Найти кадастровую стоимость своего участка и высчитать налог самостоятельно проще всего пользователям сети Интернет. На сайте Роснедвижимости можно посмотреть интерактивную карту России, на которую нанесены границы всех земельных участков и их стоимость. Те, у кого доступа к интернет-карте нет, могут обратиться за информацией в местную администрацию.

Закон о Государственном кадастре включен в Примерную программу законопроектной работы Государственной Думы ФС РФ на февраль 2007 г. и вводиться на территории России будет поэтапно до 2011 г.

Новый передел

Но вернемся из пыльного города снова к земле, труд на которой в наше время не только не гарантирует достатка, но и зачастую приносит только убытки. Низкая прибыльность агробизнеса привела к тому, что спрос на земли сельскохозяйственного назначения среди сельхозпроизводителей сегодня отнюдь не велик. Тем не менее сельхозугодья России продолжают стремительно сокращаться, но не столько за счет "естественной деградации почв" - опустынивания, окисления и прочих природных бед, сколько за счет изменения целевого использования. Эксперты рынка утверждают, что сельскохозяйственные земли соседних с Москвой областей активно скупаются частными инвесторами, в том числе и столичными. Хочется думать, что новые хозяева этих земель возродят на них традиции отечественной агрокультуры, создадут образцовые поместья, сады и парки...

При наличии финансов стать крупным землевладельцем сегодня несложно - нужно лишь найти тех владельцев паев, которые хотели бы их продать. Как правило, владельцы паев охотно идут на подобные сделки, если их устраивает цена. Пословицу про синицу в руке знают все. Кроме того, самостоятельная попытка поставить землю на кадастровый учет стоит дорого, а в банк за кредитом дорогу мало кто знает. Зато все наслышаны о том, что неоформленные до 2009 г. земли автоматически переходят к государству. Там, где речь идет о сверхприбылях, не обходится без применения грубой силы в качестве основного средства убеждения сопротивляющихся пайщиков. Прокуратура пока повлиять на ситуацию с рейдерами не может. Однако, по мнению и.о. прокурора Ярославского района Алексея Максурова, управа на захватчиков есть: "Чаще всего рейдеры не покупают доли, а оформляют доверенность на право управления паем. Так вот доверенность бывший хозяин имеет право отозвать...". Опять же, если осмелится. Очевидно, что у этих недальновидных захватчиков потом тоже все отберут (и земли, и то, что на них построено), и уже на вполне законном основании. Но вот вернут ли земли обиженным пайщикам - неизвестно.

"Земельные войны" будут бушевать на российских просторах еще долго - биться есть за что. По словам экспертов, если скупаемую землю из сельскохозяйственной категории перевести в категорию "хозяйственные поселения", ее цена поднимется в несколько раз. Пока начало тотального аукциона более или менее сдерживает лишь Закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Лидерство по дороговизне земли в стране традиционно удерживает Москва. Ничего удивительного в этом нет. Немецкая газета Die Welt утверждает, что "Москва стала европейским центром строительного бума. Здесь строят больше, чем в Лондоне или Барселоне или даже в Берлине".

Ненамного уступает столице и Подмосковье, где гектары глинистой землицы неумолимо растут в цене. По данным компании Vesco Consulting, в 2006 г. быстрее всего дорожала земля в Новорижском (средний рост стоимости 30%), Калужском и Минском (25%) направлениях. Рублево-Успенское шоссе дало прирост стоимости земли на 16%, Киевское и Дмитровское - по 10%. В одном из предыдущих номеров журнала мы уже приводили в доказательство слова экспертов о том, что за последние пять лет доходность операций по перепродаже земельных участков Подмосковья в пересчете на среднегодовой показатель превысила 150% годовых.

К тому же, как говорят специалисты, приобрести сегодня нетронутый участок земли (то есть тот, у которого до сих пор не было частного владельца) практически невозможно. Все новые ликвидные земли сейчас приобретаются крупными компаниями и сразу же застраиваются. Частным покупателям доступны лишь те участки, которые предоставлялись гражданам бесплатно вплоть до 1998 г.

Хотя, если финансов достаточно, коттедж на Подмосковной земле стал тесен, и сердце рвется к новым горизонтам, стоит подумать о том, чтобы стать владельцем собственного острова. Купить кусочек суши среди воды сегодня едва ли не проще, чем приобрести обычный земельный участок. Было бы желание поселиться не на Карибах, а в пределах России. Потому что большинство российских островов находятся за Полярным кругом. Есть еще острова речные и озерные, самые дорогие из которых, естественно, в Подмосковье. Не менее привлекательны и острова черноморского побережья Кавказа и Крыма.

Но "лоскутное одеяло" земель Подмосковья и виллы на островах, это, конечно же, частности. А по большому счету "рынка земли в России не было и нет". Это мнение председателя комиссии по экономической политике Московской городской думы Ирины Рукиной, широко разрекламированное средствами массовой информации, возможно, и в самом деле не лишено здравого смысла. "Говорить о создании рынка земли в России можно будет тогда, когда в коммерческий оборот будет вовлечено не менее 60% земель, а это произойдет не ранее, чем в 2015-2020 гг.", - считает депутат.

Означает это лишь то, что времени на привыкание к земле у россиян еще более, чем достаточно. Возможно, за 13 лет появятся у нас в стране и цивилизованные законы о земле, и порядочные земельные отношения, и, самое главное, осознание того, что земля - это нечто большее, чем просто участок поверхности суши.

Наталья Сапега, PRO Недвижимость